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Prosperare e divertirsi con gli investimenti immobiliari

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Intervista ad Andrea Condello

Il mondo dell’immobiliare ti affascina? Ti piacerebbe diventare un imprenditore o investitore in questo settore? Se le risposte sono assertive sei sulla pagina giusta! Per capire come creare prosperità con questo settore, ho intervistato l’imprenditore Andrea Condello,

Andrea, in diretta dalla sua villa in Sardegna, mi ha raccontato come lui è diventato investitore immobiliare e il modo per ottenere il massimo rendimento da questi investimenti. Sono certa che dal suo racconto, alla fine dell’articolo, un po’ di voglia di investire nel settore verrà anche a te (come è successo a me!)

La premessa di Andrea sugli Investimenti

Prima di iniziare a parlare di investimenti devo fare una premessa molto importante per i lettori: bisogna cambiare punto di vista.
Essere un grande investitore non significa diventare dipendente dal denaro, avere un’ossessione, significa fare in modo che il denaro diventi il tuo “schiavo”, che lui lavori per te e non viceversa!
Di questo argomento parlo anche nel mio libro BE FREE, ci tengo tanto che le persone comprendano il modo per vivere bene.

VOGLIO ESSERE RICORDATO COME UN INDIVIDUO CHE HA AIUTATO TANTISSIME PERSONE A VIVERE BENE, A VINCERE NELLA VITA E A OTTENERE I RISULTATI CHE DESIDERANO FORTEMENTE!

Il passo successivo è iniziare a creare un’abitudine, anche con poco. Io ho iniziato tanti anni fa con un PAC (leggi articolo Investire fin da giovani) investendo il 5% dei miei guadagni. Se poi diventi bravo nel tuo lavoro, questo 5% diventerà una grande cifra. Dal 5% sono passato al 10% e poi a tutto il surplus.

Un altro modo per capire quanto investire è comprendere – in base alle proprie entrate – di quanto ho bisogno per vivere e quanto mi resta escluse tutte le mie spese. Esempio: se guadagno 2500 € e per vivere mi servono 1500 € il resto lo investo!

Questo è il modo per far sì che il denaro inizierà a lavorerà per me. IL DENARO DEVE LAVORARE PER ME, IL DENARO DEVE LAVORARE ANCHE QUANDO IO STO FACENDO ALTRO.

Perché ho investito in quel prodotto/investimento? Raccontaci anche un po’ della tua storia, come hai conosciuto quell’investimento, quando hai iniziato, cosa ti ha attratto?

Dai PAC mi sono appassionato successivamente ad altri investimenti: prima ai beni preziosi (gli orologi) e poi all’immobiliare.

Ho iniziato con l’immobiliare un po’ per cultura familiare, sai quel famoso “il mattone è un bene sicuro e il suo valore aumenta sempre” che ci raccontano i nostri genitori fin da bambini. 

Mi sono avvicinato agli investimenti in quel settore grazie a due persone che conoscevo che capitalizzavano nel settore già da tempo (bisogna sempre trovare dei punti di riferimento, dei “maestri” che hanno vinto e che possono ispirarci e guidare sul come fare).  Quelle persone erano diventate le mie guide nel settore, persone che non solo acquistavano, ma che guadagnavano anche tanto.

Uno era un mio amico appassionato di immobiliare con molta esperienza, l’altro era invece un esperto del settore (una persona che fa operazioni a 360 gradi nell’immobiliare: compra, ristruttura/ fraziona/ristruttura e rivende).

Ho cominciato a studiare tanto e poi mi sono lanciato.

La mia prima operazione: ho comprato un appartamento da rivendere. Ho scelto zona giusta, comprato al prezzo giusto e ho individuato una tipologia di immobile che poteva rendermi di più: un locale divisibile in due appartamenti. Preso, ristrutturato e rivenduto.

C’è da dire che a me piaceva proprio tanto progettare, ristrutturare. Se fai qualcosa che ti piace tanto, lo curi nel dettaglio, anche se si tratta di un investimento.

Nel caso di piccole operazioni come un appartamento o un locale se ti piace puoi seguire il progetto anche in prima persona come un hobby. Poi se il volume di cantieri aumenta, delega completamente ad un’impresa di professionisti con servizio chiavi in mano. Costa un po’ di più, ma sei più sereno.

Quando inizi a vedere i ritorni ci provi gusto e se lo fai con la tua holding (sai che così puoi acquistare un appartamento al 35% del suo valore? Leggi l’articolo “La tua società fa buoni utili?…”) puoi scegliere anche di entrare in grandi operazioni tipo palazzi affidati ad un’impresa, in quel caso mi raccomando scegli bene le persone a cui affidi il tuo capitale.

Che risultato ho ottenuto?

Ho fatto tantissime operazioni, nella prima operazione di compra-vendita ho riguadagnato il 20% in meno di un anno.
Negli anni ho movimentato svariate decine di appartamenti, di questi uffici e case vacanze (case da fittare giornalmente).

Il guadagno non è solo la rendita dell’affitto ma l’incremento del valore dell’immobile negli anni. I tuoi soldi investiti anni prima generano valore nel presente e nel futuro. Nel momento in cui acquisti un immobile ti crei un guadagno crescente in prospettiva: il “mattone” passa attraverso le crisi storiche ma il suo valore aumenta sempre!

È un asset sicuro che non subisce svalutazioni (per approfondire l’argomento leggi l’articolo “Quando il denaro rischia di diventare fogli di carta” di Paolo Ruggeri sugli Scenari futuri).

Come si fa a farlo? Come diventare un imprenditore/investitore nell’immobiliare?

Puoi partire con un piccolo appartamento. Scegli una bella zona, un appartamento con delle buone caratteristiche da ristrutturare e poi rendilo strafigo, arredalo da Dio, così puoi fittarlo ad un target specifico di persone.

Scegli posti in cui c’è molto turismo, città molto richieste in cui ci sono anche fiere importanti.
Così, puoi fittare un appartamento a 100-150 € al giorno, nei periodi di alta stagione (fiere, vacanze e ponti) il prezzo può fare dei grossi picchi.

Io lo faccio come società, ciò mi permette di abbattere anche molti costi e gli investimenti mi rendono il 15-20%.

Anche l’acquisto è una vendita: devi tirare il prezzo più basso possibile, il guadagno lo fai se acquisti bene!

Poi, per rivendere uso il passaparola o l’intermediario. Anche qui devi usare una strategia: devi incentivare l’intermediario a vendere al prezzo che dici tu e se ci riesce dagli un premio!

Andrea è un venditore nato, vende anche quando compra!
Gli ho chiesto per voi di spiegare la sua strategia prima di andare a vendere… ehm volevo dire a COMPRARE!

Verifiche preventive prima di fare proposta di acquisto:

  • Ipoteche
  • Pignoramenti
  • Donazioni
  • Irregolarità catastali

Prima di fare la proposta farsi dare :

  • Visura catastale
  • Visura ipotecaria
  • Conformità urbanistica
  • Atto di provenienza
  • Regolamento condominio
  • Planimetria catastale
  • Certificazioni
  • Abitabilità

Se iniziassi ad investire ora, in cosa investirei? 

Proprio l’altro giorno stavo parlando di investimenti con un ragazzo molto giovane che voleva iniziare a fare qualcosa. Come ha detto a lui, se iniziassi da 0, inizierei da un PAC e poi passerei al resto differenziando.

Dal 2010 è diventato più difficile avere un mutuo e i tassi si sono alzati, ma in fondo non sono altissimi, è un tasso normale.

Quindi, se hai già un piccolo capitale iniziale da dare come acconto, procedi con il mutuo e acquista il tuo primo immobile, anche piccolino! Altrimenti, se parti proprio da 0, puoi programmare l’acquisto strategicamente investendo prima in un PAC e poi utilizzare il ricavato o parte del ricavato proveniente da esso per l’acconto.

Che cosa non si dovrebbe fare?

L’errore più comune è quello di delegare senza controllo, devi essere preparato e studiare bene altrimenti rischi di fare un bagno di sangue o di affidarti alle persone sbagliate!

Ci sono altri consigli per il lettore?

La gente sottovaluta molto come si acquista un immobile, il come fai la proposta o su cosa ti basi fa tremendamente la differenza nella trattativa!

Scontato ma fondamentale è conoscere bene i valori della zona a cui sei interessato, negli USA ad esempio tutto questo è molto trasparente, ci sono dei registri pubblici in cui è possibile consultare tutto lo storico del valore di compravendita degli immobili.

Quindi, visto che in Italia non abbiamo questo tipo di strumento, bisogna girare le agenzie immobiliari per capire come sono i prezzi delle zone e anche se c’è richiesta , questo per valutare – nel caso volessi acquistare un immobile per rivenderlo – i tempi di rivendibilità di quel momento.

A mio avviso, dopo aver fatto diverse letture sulla normativa di efficientamento energetico, credo che gli immobili situati nelle periferie perderanno probabilmente di valore (circa il 10%).

Questo perché, con la nuova normativa, moltissimi immobili devono essere sottoposti obbligatoriamente all’adeguamento alle classi energetiche previste (leggi l’articolo su Altroconsumo: Case green: edifici almeno in classe D entro il 2033. Via libera del Parlamento UE).

Gli interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche dovranno essere effettuati, secondo quanto riporta la direttiva, al momento della vendita dell’immobile, oppure al momento della ristrutturazione dell’edificio, quindi per chi decide di comprare è un aspetto molto importante da valutare.

Gli immobili al centro storico, invece, vedranno il loro valore invariato poiché rientrano nelle categorie esenti dalla direttiva. L’elenco è questo:

Sono esonerati dal nuovo obbligo di ristrutturazione alcune tipologie di immobili, come: 

  • abitazioni unifamiliari di superficie inferiore a 50 metri quadri;
  • seconde case utilizzate meno di quattro mesi l’anno;
  • edifici ricadenti nei centri storici;
  • edifici vincolati dai Beni Culturali;
  • chiese e gli altri edifici di culto;
  • edifici di proprietà delle Forze armate o del Governo centrale e destinati a scopi di difesa nazionale.

Altro consiglio è quello di appassionarsi a diversi tipi di investimenti, diversificare.

È possibile prosperare e divertirsi con gli investimenti!

Andrea Condello
Fonder Open Source Management
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Vuoi conoscere tutti gli strumenti per raggiungere la Libertà Finanziaria? Andrea l’ha messa a punto nel corso BE FREE!

A cura di Aline Improta

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Aline Improta

La scrittura è fin da piccola il mio grande amore. Giornalista pubblicista dal 2010, negli ultimi dieci anni, ho riversato la mia passione in un altro settore: il marketing. Dopo anni a scrivere per le aziende, ritorno all'anima che c'è dietro ognuna di loro: gli imprenditori e tutte le persone che vivono in quell'ecosistema. Vi starete chiedendo come... Sono Editor e Ghostwriter per Engage Editore. la prima casa editrice italiana che pubblica libri dedicati agli imprenditori scritti da imprenditori. Amo le persone e credo che in ognuna di esse ci sia una luce da tirare fuori e una bellissima storia da raccontare.

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