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Passaggio generazionale, come e quando lasciare delle proprietà ai figli

passaggio generazionale proprietà
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Entra con noi nel cuore del “passaggio generazionale” delle proprietà, un tema che va ben oltre la semplice successione di beni. Questo processo non riguarda solo la distribuzione di beni materiali, ma anche la continuità di tradizioni, responsabilità e successi familiari.

Affronteremo le sfide pratiche e le opportunità uniche legate al passaggio generazionale, fornendo consigli per navigare attraverso questo importante momento della vita familiare.

E lo faremo insieme a Edoardo Cappelli, un professionista di grande esperienza. Laureato alla Luiss e avvocato dal 2004, Cappelli ha dedicato ben 12 anni alla preparazione per il concorso notarile, costruendo una base solida di conoscenze legali.

Dal 2010, il suo interesse si è rivolto agli investimenti immobiliari, divenendo una figura centrale in società e gruppi con oltre 150 proprietà nel suo portafoglio. Dal 2017, Cappelli ha ampliato la sua sfera di influenza, occupandosi anche di consulenza OSM e aprendo nel 2018 il Partner d’Impresa ad Ascoli.

Leggendo questo articolo, otterrai una comprensione approfondita di come gestire il passaggio generazionale delle proprietà. Scoprirai i vantaggi di una pianificazione oculata e cosa potrebbe accadere se posticipassi questa decisione. Se vuoi garantire il futuro della tua famiglia e preservare il patrimonio accumulato, continua a leggere.

Cos’è il passaggio generazionale?

Il passaggio generazionale nel contesto immobiliare si riferisce al trasferimento delle proprietà di famiglia dai genitori ai figli e nipoti. In questo momento, ci sono delle regole che rendono questo processo particolarmente vantaggioso.

Quando si verifica il passaggio, che può avvenire dopo la morte degli anziani o ancora in vita attraverso donazioni, si applica una tassa del 4%. Tuttavia, al momento c’è una franchigia fino a 1 milione da valutarsi sul valore catastale, cioè dalle 3 alle 4 volte inferiore rispetto al valore reale, quindi in realtà fino a 3-4 milioni non viene applicata nessuna tassa.

Se confrontiamo questa imposta con quella di altri paesi come Francia e Spagna, dove questa franchigia può arrivare fino alla metà del valore, comprendiamo l’opportunità favorevole offerta dalla normativa italiana. Pertanto, è consigliabile sfruttare questa opportunità ora, perché la norma è stata giudicata particolarmente favorevole anche dall’Unione Europea e potrebbe essere presto modificata.

Un esempio concreto di una persona che ha sfruttato questa opportunità è Silvio Berlusconi. Ha trasferito un patrimonio immobiliare di 25 milioni di euro ai suoi 5 figli senza dover pagare imposte sulla successione. Inoltre, ha utilizzato un’altra norma che consente di trasferire un pacchetto di controllo aziendale ai figli, almeno il 50%, senza pagare alcuna imposta, a condizione che si impegnino a mantenere l’attività per almeno 5 anni.

La norma contenuta nel Testo Unico delle Successioni prevede infatti:
Il beneficio si applica a condizione che gli aventi causa proseguano l’esercizio dell’attività d’impresa o detengano il controllo per un periodo non inferiore a 5 anni dalla data del trasferimento, rendendo, contestualmente alla presentazione della dichiarazione di successione o all’atto di donazione, apposita dichiarazione in tal senso.

In questo modo, Silvio Berlusconi ha trasferito un valore commerciale di 5 miliardi di euro senza alcun costo.

Come si fa il passaggio generazionale?

Il passaggio generazionale degli immobili è un’operazione delicata che richiede un approccio ben ponderato. L’obiettivo principale è evitare futuri conflitti tra i figli riguardo alla gestione delle proprietà, e un modo efficace per farlo è suddividere gli immobili tra di loro fin da subito.

Preferibilmente, questo processo dovrebbe essere affrontato mentre i genitori sono ancora in vita. Le donazioni, il testamento o l’uso di trust, rappresentano strumenti pratici in questo contesto. Le donazioni, in particolare, consentono di distribuire il patrimonio rispettando le quote di legittima. Con il trust, posso attribuire dei beni a un trustee, un gestore, che li amministra in funzione degli interessi dei miei figli, i beneficiari, prevedendo ad esempio che dopo la laurea gli vengano assegnate delle rendite.

Le difficoltà potrebbero sorgere se dono l’immobile a mio figlio e lui vuole vendere, perché chi acquista può avere difficoltà con gli istituti di credito per l’accettazione del mutuo e in quel caso possono risolvere utilizzando delle garanzie assicurative 

Il passaggio generazionale è anche un’opportunità unica per i figli di assumere responsabilità più significative in un’età più precoce. Questo approccio, diversamente da quanto spesso accade in Italia, può formare figure manageriali più esperte e pronte a prendere decisioni cruciali nella gestione del patrimonio familiare.

Infine, alcune strategie fiscali possono facilitare il processo. Ad esempio, la donazione della nuda proprietà mantenendo l’usufrutto può ridurre l’onere fiscale per i figli imprenditori.

Come sfruttare i vantaggi dell Holding nel passaggio generazionale?

Questa scelta rappresenta una strategia intelligente che segue il modello utilizzato non solo dalle grandi imprese e ricchezze come gli Agnelli, ma sempre più frequentemente anche da aziende di dimensioni più contenute.

L’essenza di una holding consiste nel separare il patrimonio aziendale dalla parte operativa. Questo permette di ottenere un notevole risparmio fiscale, un aspetto chiave che ha reso questa pratica sempre più diffusa tra le imprese.

Attraverso questa struttura, se gli utili vengono attribuiti alla holding, la tassazione si aggira intorno al 2%, consentendo un risparmio significativo rispetto alle imposte che graverebbero sulla parte operativa dell’azienda.

Questo approccio diventa particolarmente interessante quando si considera il passaggio generazionale. Nel momento in cui si decide di trasferire il controllo dell’azienda alle generazioni successive, cedere le partecipazioni della holding può comportare ulteriori vantaggi fiscali. Si crea, quindi, un’opportunità per ottimizzare la gestione fiscale durante il processo di successione.

Leggendo questo articolo, hai ottenuto una comprensione approfondita di come gestire il passaggio generazionale delle proprietà. Hai scoperto i vantaggi di una pianificazione oculata e compreso cosa potrebbe accadere se posticipassi questa decisione. Se desideri garantire il futuro della tua famiglia e preservare il patrimonio accumulato, è il momento di agire.

Il nostro invito è quello di considerare attentamente ogni aspetto discusso e, se necessario, cercare il supporto di professionisti del settore, come Edoardo Cappelli e i Partner d’Impresa, per guidarti attraverso questo importante passo nella tua vita familiare e aziendale.


Prendi in mano il tuo futuro e assicurati che il passaggio generazionale avvenga nel modo più vantaggioso possibile. La tua famiglia e il tuo patrimonio ringrazieranno.

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Francesca Turriciano

Sono una copywriter. E mi ritengo veramente “fortunata” perché per lavoro posso “giocare” con le parole ogni giorno. Ma non solo. Posso dare sfogo a tutto ciò che amo: leggere, soddisfare la mia curiosità infinita e vivere una vita “piena”. Sì, perché il lavoro del copywriter non si ferma alla scrittura. Ogni parola che scrivo è solo la punta dell'iceberg di un mondo ricco di idee, emozioni e visioni. In effetti la scrittura ha creato “un prima e un dopo” nella mia vita ed è stata la chiave che ha aperto la porta alla mia vera essenza. Quando ho lasciato entrare la creatività, ho dato il via a un circolo virtuoso che ha portato nuova energia e tanti stimoli interessanti. È stato come un risveglio che mi ha catapultato in una nuova dimensione, fatta di scoperte sempre diverse, avventure straordinarie e storie da raccontare. Oggi sono qui per condividere questo pezzetto di viaggio insieme ad altri lettori che, come me, sono appassionati della vita e dei suoi infiniti racconti.

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