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Miniserie sulla Legge di Bilancio 2024: le Opportunità per gli Imprenditori nel Settore Immobiliare

Legge di bilancio 2024 - immobiliare
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La Legge di Bilancio per il 2024, recentemente approvata, offre una serie di opportunità e sfide che possono influenzare direttamente chi è attivo nel settore immobiliare. 

Con un ammontare complessivo di risorse stanziate pari a circa 28 miliardi di euro, questa legge rappresenta un punto cruciale nel panorama fiscale italiano.

In questo articolo, esamineremo insieme a Simona D’Alessandro di Partner d’Impresa le principali novità che riguardano il settore immobiliare e ti forniremo una panoramica dettagliata delle misure che potrebbero impattare le tue operazioni e le tue strategie aziendali. 

Dalle agevolazioni per i mutui prima casa destinate ai giovani sotto i 36 anni e alle famiglie numerose, fino alle modifiche nella tassazione sugli affitti brevi e alle esenzioni dall’IMU per gli immobili di enti non commerciali, ogni aspetto della legge sarà analizzato per aiutarti a prendere decisioni informate.

Scopriremo come queste disposizioni possano rappresentare un’opportunità per ottimizzare i tuoi investimenti immobiliari e migliorare la tua posizione competitiva nel mercato. Leggi il blog per rimanere aggiornato sulle ultime tendenze legislative e per comprendere come trarre vantaggio dalle nuove disposizioni fiscali del 2024 nel settore immobiliare.

Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa

Il Fondo di Garanzia per la prima casa è un tipo di sostegno finanziario che aiuta le persone ad ottenere un mutuo per comprare la loro prima casa. Se tu non riesci a pagare il mutuo, il Fondo può aiutare a coprire parte dei tuoi pagamenti. Questo fa sentire più sicure le banche nel concederti il mutuo, perché sanno che c’è una sorta di “garanzia” nel caso tu non possa pagare.

Per quanto riguarda la disciplina del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, la nuova legge finanziaria prevede la proroga al 31 dicembre 2024 (dal 31 dicembre 2023) della possibilità di usufruire della garanzia massima dell’80% sul capitale dei mutui destinati alle “categorie prioritarie”, e nello specifico:

  • giovani coppie, 
  • famiglie monogenitoriali con figli minori, 
  • conduttori di alloggi IACP (Istituti per le case popolari)
  • giovani sotto i 36 anni con un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80% dell’immobile.

La novità è che oltre alle categorie già esistenti, potranno accedere all’agevolazione anche i nuclei familiari che includono:

  • Tre figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
  • Quattro figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 45.000 euro annui.
  • Cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 50.000 euro annui.
MisureDescrizione
Proroga della garanziaLa possibilità di usufruire della garanzia massima dell’80% sui mutui per l’acquisto della prima casa è prorogata fino al 31 dicembre 2024.
Categorie prioritarieLe categorie prioritarie includono persone che soddisfano requisiti specifici di reddito ed età:giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP giovani sotto i 36 anni con un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80% dell’immobile.Oltre alle categorie esistenti, saranno considerati anche nuclei familiari che includono:Tre figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.Quattro figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 45.000 euro annui.Cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e un ISEE non superiore a 50.000 euro annui.
ObiettivoAgevolare l’accesso all’acquisto della prima casa per giovani e famiglie a basso reddito, offrendo una maggiore sicurezza finanziaria tramite la garanzia sul mutuo.

Queste modifiche mirano ad ampliare l’accesso alla garanzia del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, fornendo maggiori opportunità di sostegno finanziario alle famiglie con figli e ad altri gruppi vulnerabili nell’acquisto della loro prima casa.

I fondi previsti per questa agevolazione per l’anno 2024 sono pari a 282 milioni.

Cedolare secca sui contratti di locazione (affitti brevi)

Le locazioni brevi sono contratti di affitto di case che durano fino a 30 giorni. Questi contratti possono includere servizi come la fornitura di lenzuola e la pulizia della casa. Le persone che firmano questi contratti possono essere proprietari di case che affittano direttamente o attraverso agenti immobiliari o siti web che mettono in contatto i turisti con i proprietari delle case.

Per le tasse su queste locazioni, a partire dal 1° giugno 2017, i proprietari hanno l’opzione di pagare una tassa fissa, chiamata cedolare secca, anziché le normali tasse sul reddito e sugli affitti. La legge di Bilancio 2024 ha mantenuto questa opzione fiscale, ma ha aumentato l’aliquota al 26% per chi affitta più di una casa.

Dal 1° gennaio 2024, infatti, il nuovo regime della cedolare secca per le locazioni brevi stabilisce che se una persona affitta una sola casa, pagherà un’aliquota del 21%. Se affitta più di una casa, a partire dalla seconda, l’aliquota sarà del 26%. 

Questo regime si applica quando una persona affitta la sua seconda, terza o quarta casa. Tuttavia, se affitta più di quattro case, deve aprire una partita IVA, perché l’affitto viene considerato un’attività commerciale, secondo quanto stabilito dall’articolo 2082 del codice civile.

Il vantaggio fiscale della cedolare secca è che semplifica la gestione delle tasse sull’affitto, perché il reddito generato dalla locazione non viene incluso nel calcolo dell’IRPEF. Tuttavia, è importante considerare attentamente se scegliere la cedolare secca in base alla tua situazione fiscale personale. Infatti potresti perdere alcuni benefici, come deduzioni o agevolazioni, disponibili solo nel regime fiscale ordinario dell’IRPEF. Quindi, prima di decidere, è consigliabile valutare attentamente le tue condizioni fiscali e confrontare i vantaggi e gli svantaggi dei due regimi.

Altra novità introdotta dalla finanziaria 2024 sui contratti di locazione riguarda i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici che aiutano a affittare case.

Se questi intermediari ricevono o pagano gli affitti per conto dei proprietari, devono trattenere una parte delle tasse dal pagamento e versarla allo Stato in anticipo. Questa trattenuta si chiama “ritenuta d’acconto”, viene calcolata su una percentuale dell’affitto e serve come pagamento anticipato delle tasse sul reddito generato dagli affitti. 

Infine, la nuova normativa cambia il modo in cui vengono gestiti gli obblighi fiscali per gli affitti a breve termine, a seconda della residenza degli intermediari coinvolti. Le modalità di adempimento agli obblighi derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi distinguendo tra soggetti residenti fuori dall’UE, a seconda del fatto che dispongano o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro, e soggetti residenti nell’UE che non dispongano di una stabile organizzazione in Italia.

Modifica fiscaleDescrizione
Aumento aliquota impostaL’aliquota di imposta in forma di cedolare secca per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche aumenta dal 21% al 26% se più di un appartamento è destinato alla locazione breve per ogni periodo d’imposta.
Ritenuta per intermediazioneI soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici e intervengono nei pagamenti dei canoni devono operare una ritenuta a titolo di acconto.
Adempimenti fiscali per locazioni breviLe modalità di adempimento agli obblighi fiscali per le locazioni brevi variano in base alla residenza del soggetto e alla presenza di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’UE.

IMU: esenzione per gli immobili di enti non commerciali 

L’IMU, Imposta Municipale Unica, viene applicata sugli immobili di proprietà o detenuti in qualsiasi forma, come case, terreni o fabbricati, ad eccezione delle abitazioni principali. La sua applicazione dipende dal valore dell’immobile e dalle aliquote stabilite dal Comune in cui si trova l’immobile stesso. Gli importi da pagare vengono calcolati moltiplicando il valore dell’immobile per l’aliquota IMU stabilita dal Comune. Questa imposta viene pagata in due rate, generalmente a giugno e dicembre, anche se possono esserci variazioni a seconda delle decisioni del comune.

La nuova finanziaria prevede un’esenzione dall’Imposta Municipale Unica (IMU) per gli immobili che sono utilizzati solo per attività come assistenza, ricerca scientifica, cultura o sport, così come per attività religiose o di culto. Questa esenzione si applica agli immobili utilizzati da enti pubblici o privati (diversi dalle società), trust che non si concentrano principalmente sulle attività commerciali, e organismi di investimento collettivo del risparmio che risiedono in Italia.

Modifica fiscaleDescrizione
Esonero IMULa nuova finanziaria prevede un’esenzione dall’IMU per gli immobili utilizzati solo per attività come assistenza, ricerca scientifica, cultura, sport, o per attività religiose o di culto.
A chi si applica?L’esenzione si applica agli immobili usati da enti pubblici o privati (diversi dalle società), trust non principalmente commerciali, e organismi di investimento residenti in Italia.

Tassazione Plusvalenze da Superbonus 110%

La plusvalenza sul Superbonus 110% si riferisce alla tassazione applicata sulla differenza di valore tra il costo sostenuto per effettuare gli interventi agevolati dal Superbonus e il valore di vendita dell’immobile, nel caso in cui questo venga venduto entro 10 anni dall’esecuzione degli interventi.

In sostanza, se hai usato il Superbonus per migliorare la tua casa con lavori di riqualificazione energetica o sismica e poi la vendi entro 10 anni, devi pagare un’imposta sostitutiva del 26% sulla parte del guadagno attribuibile ai lavori agevolati. 

Questo significa che una parte del denaro che guadagni dalla vendita sarà tassata al 26% se vendi la casa entro 10 anni dopo aver usato il Superbonus. 

Questa regola vale sia se hai usato il Superbonus tramite cessione del credito che sconto in fattura e si applicherà alle vendite effettuate dal 1° gennaio 2024.

Modifica FiscaleDescrizione
Plusvalenze Superbonus 110%Le plusvalenze ottenute vendendo immobili che hanno ricevuto agevolazioni dal Superbonus saranno considerate come redditi aggiuntivi.
Aliquota FiscaleSi applicherà un’imposta del 26% sulle plusvalenze derivanti dalle vendite suddette, sostituendo l’imposta sul reddito.
ApplicazioneQueste nuove regole si applicheranno alle vendite effettuate dal 1° gennaio 2024.

La ratio della norma mira a scoraggiare la vendita speculativa di case che hanno beneficiato di interventi finanziati con agevolazioni fiscali significative.

Il testo della Legge di Bilancio 2024, tuttavia, stabilisce alcune eccezioni per quanto riguarda l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze delle vendite di immobili entro 10 anni dalla conclusione dei lavori finanziati dal superbonus.

In primo luogo, non si applica questa imposta agli immobili ereditati, acquisiti per successione.

Inoltre, non si tasseranno le plusvalenze derivanti dalla vendita di unità immobiliari che sono state utilizzate come residenza principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla vendita.

Queste disposizioni sulle esenzioni mirano a evitare l’applicazione dell’imposta sostitutiva nelle vendite di immobili non motivate da scopi speculativi.

Ritenuta d’acconto sui Bonifici parlanti relativi al Superbonus 110 e ai bonus edilizi

I bonus edilizi sono incentivi fiscali messi a disposizione dal governo per promuovere interventi di miglioramento degli edifici. Questi bonus offrono vantaggi finanziari, come detrazioni fiscali o sconti sulle imposte, per chi effettua lavori di ristrutturazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica o altre migliorie agli immobili. Tra i bonus più noti ci sono il Superbonus 110%, che consente di detrarre il 110% delle spese per interventi energetici e sismici, l’Ecobonus  per migliorare l’efficienza energetica degli edifici, il Sismabonus  per interventi antisismici e altri incentivi come il Bonus Mobili  e il Bonus Facciate. Questi incentivi hanno l’obiettivo di promuovere la riqualificazione del patrimonio edilizio e la sicurezza degli immobili, incoraggiando al contempo l’adozione di soluzioni sostenibili e rispettose dell’ambiente.

Da un punto di vista operativo per garantire la tracciabilità dei fondi, sono richiesti i “bonifici parlanti”, ovvero bonifici bancari che includono informazioni specifiche nel campo della causale o della descrizione. Nel contesto dei bonus, questi bonifici sono utilizzati per trasferire i fondi relativi agli interventi di riqualificazione energetica e sismica degli edifici agevolati dai bonus edilizi.

Il termine “parlanti” si riferisce al fatto che questi bonifici “parlano” o comunicano informazioni dettagliate sulla transazione. Le informazioni incluse possono comprendere il tipo di intervento effettuato, il destinatario del pagamento, il numero di partita IVA o il codice fiscale dell’impresa che ha eseguito i lavori, e altre informazioni pertinenti.

Il governo ha introdotto normative che richiedono l’utilizzo di bonifici parlanti per il pagamento dei lavori rientranti nel Superbonus 110 e negli altri bonus edilizi. Questo requisito mira a garantire la tracciabilità dei fondi e a prevenire abusi o frodi legate al beneficio fiscale.

Bonus EdilizioDescrizioneBonifici Parlanti
Superbonus Agevolazione fiscale che permette di detrarre delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica, sismica e di efficientamento energetico su edifici esistenti.Richiesti per il pagamento dei lavori per garantire la tracciabilità dei fondi.
Ecobonus Agevolazione che permette di detrarre delle spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico e all’efficientamento degli edifici, come l’installazione di pannelli solari o caldaie a condensazione.Richiesti per il pagamento dei lavori per garantire la tracciabilità dei fondi.
Sisma bonus Agevolazione che permette di detrarre delle spese sostenute per interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico degli edifici, come la messa in sicurezza delle strutture.Richiesti per il pagamento dei lavori per garantire la tracciabilità dei fondi.
Bonus Mobili Agevolazione che permette di detrarre il  delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici di classe energetica elevata, abbinati a interventi di ristrutturazione edilizia.Non richiesti.
Bonus Facciate Agevolazione che permette di detrarre delle spese sostenute per interventi finalizzati al recupero o rifacimento delle facciate esterne degli edifici, come l’isolamento termico o il ripristino delle finiture esterne.Non richiesti.
Altri Bonus EdiliziPossono includere altri incentivi o agevolazioni previsti dalle normative locali o nazionali, come ad esempio detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio o di adozione di misure antisismiche.Dipende dalle disposizioni locali o nazionali app

La legge di bilancio 2024 prevede che a partire dal 1° marzo 2024, la ritenuta d’acconto sui bonifici parlanti, inclusi quelli relativi al Superbonus e ad altri bonus edilizi laddove richiesti, aumenterà all’11%. Questo significa che chi riceve il pagamento subirà una detrazione maggiore, con conseguenze di natura finanziaria.

Conclusioni legge di bilancio 2024 – immobiliare

Comprendere appieno le implicazioni della Legge di Bilancio 2024 nel settore immobiliare è fondamentale per adattarsi al cambiamento e capitalizzare sulle opportunità emergenti. Come imprenditori, essere un passo avanti e anticipare le implicazioni fiscali che potrebbero influire sul nostro business è cruciale.

Abbiamo esaminato da vicino le principali novità introdotte dalla legge e le loro implicazioni, dalla proroga della garanzia per l’acquisto della prima casa, alle modifiche nella tassazione degli affitti brevi, fino alle esenzioni dall’IMU per gli immobili non commerciali e alle nuove disposizioni sulla tassazione delle plusvalenze derivanti dal Superbonus 110%.

È importante collaborare con professionisti esperti, come Simona d’Alessandro e i Partner d’Impresa, che possono fornire consulenza personalizzata e centrata sulla fiscalità aziendale per massimizzare le opportunità e mitigare i rischi.

Continua a seguire la nostra miniserie sulla Legge di Bilancio 2024 per rimanere aggiornato sulle ultime tendenze legislative e non perdere gli articoli futuri.

Su cosa vorresti che scrivessimo? Manda una mail a redazione@imprenditore.info per farcelo sapere

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Francesca Turriciano

Sono una copywriter. E mi ritengo veramente “fortunata” perché per lavoro posso “giocare” con le parole ogni giorno. Ma non solo. Posso dare sfogo a tutto ciò che amo: leggere, soddisfare la mia curiosità infinita e vivere una vita “piena”. Sì, perché il lavoro del copywriter non si ferma alla scrittura. Ogni parola che scrivo è solo la punta dell'iceberg di un mondo ricco di idee, emozioni e visioni. In effetti la scrittura ha creato “un prima e un dopo” nella mia vita ed è stata la chiave che ha aperto la porta alla mia vera essenza. Quando ho lasciato entrare la creatività, ho dato il via a un circolo virtuoso che ha portato nuova energia e tanti stimoli interessanti. È stato come un risveglio che mi ha catapultato in una nuova dimensione, fatta di scoperte sempre diverse, avventure straordinarie e storie da raccontare. Oggi sono qui per condividere questo pezzetto di viaggio insieme ad altri lettori che, come me, sono appassionati della vita e dei suoi infiniti racconti.

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