La tua società fa buoni utili? Se la risposta è sì, scopri come acquistare un appartamento al 35% del suo valore.

Comprare casa con una holding: un investimento immobiliare da grandi vantaggi.

Pagate le tasse sugli utili della tua SRL (IRES e IRAP) ti ritrovi con l’utile netto. Ipotizziamo che tu abbia generato un utile netto di 100.000 euro. Se quest’utile venisse pagato a te come persona fisica, dovresti pagare una ritenuta del 26% e ti arriverebbero 74.000 euro netti.

Questo è ciò che accade se non fai nulla.

Se invece tu conferissi ad una tua holding srl le azioni che possiedi della tua azienda (un’operazione, questa, che potrebbe costarti meno di 10.000 euro), questo utile verrebbe tassato solamente al 1,2%, e quindi ti ritroveresti con 98.800 euro nella holding.

Questi 98.800 euro, a loro volta, potrebbero essere dati come acconto per l’acquisto di un appartamento, magari in una città che abbia anche una sede universitaria (queste città hanno tante richieste di appartamenti e, quindi, il mercato immobiliare di solito rimane più florido).
Ipotizziamo che questo appartamento costi 200.000 euro: una parte la dai di acconto e il resto fai un mutuo a 10 anni con la holding.

Nel procedimento di mutuo, è molto probabile che la banca richieda anche la tua firma personale a garanzia visto che la holding, se di nuova costituzione, non ha storia di credito. Di solito, in casi come questo, la rata del mutuo sarà più o meno uguale ad un canone d’affitto o forse ti troverai a dover aggiungere qualche centinaio di euro in più ogni anno, ma non molto.

In dieci anni, facendo così, ti troverai nella holding un appartamento completamente pagato mettendo solamente 98.800 euro come investimento iniziale. Ma è davvero così? No, in realtà tu hai messo ancora meno in quanto avendo spostato i tuoi soldi nella holding hai “risparmiato” anche 22.800 euro di tasse, quindi l’appartamento da 200.000 euro l’avresti acquistato pagando solo 74.000 euro, cioè poco più di un terzo del suo valore. Io ho fatto così, ti racconto di più.

Perché ho investito in quel prodotto?

Perché avevo buoni utili nelle mie società e volevo costruirmi un buon patrimonio immobiliare.

Che risultati ho ottenuto?

La mia holding qui in Italia è di recente costituzione. Ad oggi ho sei proprietà immobiliari che pian piano stanno pagando i loro mutui senza la necessità che io versi altro denaro.

Come si fa?

Come prima cosa devi avere una società che produce buoni utili. Per fare questo, nella mia esperienza, ti dico che dovrai diventare eccellente prima in marketing, vendite e gestione risorse umane e, in seguito, acquisire esperienza nel management finanziario.

Una volta che la tua società produce buoni utili, e desideri comprare una casa con una holding, devi apprestarti a costituirla e conferire ad essa le partecipazioni che hai nella tua presente società.
Un bravo commercialista o legale potrà assisterti in questa operazione. Io consiglio sempre i professionisti collegati a Partner d’Impresa che, tra le altre cose, hanno aiutato a costituire anche la mia www.partnerdimpresa.it

Dovrai poi affidarti ad un buon agente immobiliare che conosca la zona nella quale vuoi fare degli investimenti e che possa aiutarti a trovare gli immobili giusti. La tua banca, quella con cui lavori come azienda, potrà seguirti per i mutui.

Cose da non fare

Farsi distrarre dall’attività di gestione della tua prima azienda: ricordati che anche se gli investimenti possono produrre tanto denaro, non ne produrranno mai così tanto come gli utili della tua azienda.

Mischiare i propri investimenti personali con il patrimonio della propria azienda è un altro errore che io consiglio di non fare: gli immobili, personali o aziendali, dovrebbero essere in capo a una holding e non detenuti dall’azienda operativa.

Non coltivare il proprio rapporto con l’agente immobiliare, o tirare troppo sulle sue parcelle: farà sì che lui non sia motivato a lavorare con te e proponga ad altri i migliori investimenti quando arrivano. Incentiva e motiva il tuo agente immobiliare.

Altri consigli

Fermo restando cali e risalite temporanee, nella mia esperienza, l’immobiliare, se acquistato in luoghi belli delle città, nel lungo termine si apprezza sempre. Sono più i rimpianti per non aver investito che quelli per aver investito in un investimento immobiliare che poi non è andato bene.   

Paolo Ruggeri
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