Intervista a Roberto Cuneo
Miami è diventata la regina del Real Estate statunitense, la città in cui stanno investendo moltissimi imprenditori d’America e del mondo intero.
Come cita anche il Sole 24 ore in un articolo di pochi mesi fa, secondo il Wealth Report di Knight Frank, Miami ha già sorpassato sia New York che Los Angeles in termini di appeal, questo per due ragioni principali: innanzitutto, nonostante gli aumenti post 2021, i prezzi delle case nella città della Florida restano comunque decisamente più abbordabili che in California e a New York e, in secondo luogo, i carichi fiscali sono più leggeri, per non parlare dei costi di riscaldamento o della qualità della vita.
Il Wealth Report mostra infatti che, con un milione di dollari, a Miami si possono comprare 64 metri quadrati in media, contro i soli 33 di New York, 39 di Los Angeles o i 34 di Londra.
Miami è una città multiculturale che fa sognare tutti e che da un punto di vista turistico mette a disposizione molte attrazioni.
Ogni anno tantissimi i turisti scelgono Miami come meta per le loro vacanze: il clima tropicale, la vita mondana, le sue meravigliose spiagge piene di surfer.
La città, diventata famosa grazie anche film come “Scarface” e alla serie televisiva “Miami Vice”, è diventata una city icona in tutto il mondo.
Ma come funziona investire a Miami?
Come acquistare un immobile lì?
Qual è il ritorno dell’investimento in una delle città più visitate degli USA?
L’ho chiesto a Roberto Cuneo, broker immobiliare italiano da sempre affiliato alla COLDWELL BANKER REALTY, leader immobiliare negli usa come fatturato con 288 milioni di dollari al giorno di immobili di lusso venduti e trapiantato a Miami da ormai vent’anni, un vero esperto degli investimenti in questa fantastica meta.
Raccontaci un po’ della tua storia, come hai conosciuto quell’investimento? Quando hai iniziato? Cosa ti ha attratto?
Mi sono innamorato del life style di Miami appena ci ho messo piede. Ricordo ancora quando arrivai per la prima volta, nel 2003, fresco di laurea con il furgone da trasloco della U-HAUL e, appena uscito dall’autostrada, dritto sparato, giunsi a ridosso della spiaggia di Miami Beach, sulla 41esima strada. Misi le “quattro frecce all’italiana” e mi fermai ad osservare la spiaggia bianca, il suo mare celeste, c’era un branco enorme di pesci che nuotavano in superficie quasi a darmi il “benvenuto” danzando. Mi girai, e vidi, a perdita d’occhio, bellissimi palazzi lungo la spiaggia, affacciati verso la natura da una parte e sulla città dall’altra! In pochi giorni mi resi conto che il mare era solo il contorno di una città estremamente divertente, dinamica, diversissima dal resto degli USA e ancora e incredibilmente, “inesplorata” e sconosciuta ai più. L’opportunità era evidente e non me la feci sfuggire!
Miami era ancora agli albori e ancora oggi la vedo “adolescente” con tante opportunità per crescere, non potevo non sfruttare questa grande occasione!
Perché hai investito nell’immobiliare a Miami?
Non appena arrivato mi resi conto di quanto denaro circolava a Miami Beach e quanto costava prendere un qualsiasi immobile in affitto (venivo da Austin, nel Texas, dove avevo studiato e lì i prezzi erano decisamente più bassi!).
Decisi quindi di comprare il mio primo trilocale (oggi ha più che raddoppiato il suo valore) e di affittare la seconda stanza, per poi, poco a poco, ripagarne il mutuo. Da lì ho iniziato a comprare altri immobili per me stesso e poi, entrato nell’immobiliare, per i miei clienti.
Che risultato ho ottenuto?
Nel 2003, per il mio primo appartamento ho iniziato con un down-payment (un acconto) di 80.000 dollari, guadagnati durante il college, per poi passare a guadagnare una media del 15-20% all’anno. Nei successivi anni riuscii a più che raddoppiare il capitale investito tra acquisti, rivendite e canoni d’affitto incassati. Mai, nemmeno nel 2009, ho perso soldi, anche perché poco dopo i miei inizi nel settore, non ho più utilizzato i mutui.
Ottenere mutui negli USA è diventato assai più caro e difficile per gli stranieri, servono quindi più fondi per cominciare a comprare. Oggi il mio concetto dell’investimento immobiliare a Miami è “all cash” e, in media, la rivalutazione di questo tipo di investimento nel tempo è sempre costante.
Nel tempo mi sono poi anche reso conto dell’importanza della diversificazione non solo degli immobili ma anche della valuta, iniziando a vedere i vantaggi nell’avere beni valutati sia in dollari che in euro.
Poi, pian piano, ho approfittato – come miei clienti – anche dei vantaggi fiscali che, tra l’ammortamento e la possibilità di prorogare all’infinito le tasse sulla plusvalenza (QUINDI NIENTE TASSE!!!) fanno sì che cumulativamente si ottengano risultati solidi e sempre con la sicurezza che il “mattone” ci dà.
Assai importanti sono anche le leggi che regolano il rapporto tra proprietari e inquilini, ben più snelle e con tempi brevissimi in caso si debba sfrattare un inquilino (di solito, non più di 3 mesi).
Come si fa a farlo?
Obiettivamente per ottenere il massimo da un investimento immobiliare a Miami, si deve partire da almeno 1 milione di dollari. Questo perché ci sono delle spese fisse che diminuirebbero in maniera molto importante il profitto se si volesse partire con investimenti di minor entità.
Per fortuna, una formula ben collaudata (oramai decennale) messa in pratica anche con il mio amico Paolo Ruggeri, è quella di creare dei fondi per poter diversificare un portafoglio immobiliare con prodotti diversi e per poter accedere a proprietà sì più care, ma anche più redditizie.
Se non si ha quindi subito 1 Milione, si può sempre accedere attraverso i nostri fondi.
Per info, contattami al mio recapito telefonico su WhatsApp WhatsApp (+1 786 597 4443)
oppure dal mio sito, qui
Se iniziassi ad investire ora, in cosa investiresti?
Il mercato immobiliare di Miami offre diverse tipologie d’investimento immobiliare.
La diversificazione del prodotto ottenuta con un portafoglio immobiliare che spazia tra terreni, appartamenti, palazzetti multifamiliari, case e ville di prestigio affacciate sulla baia, è il miglior mix possibile per massimizzare flusso di cassa e rivalutazione.
È importante lasciare sempre aperta la possibilità di monetizzare parte del portafoglio a seconda delle esigenze.
È ovvio che 1 milione non permette di poter ottenere tale portafoglio, ma più grandi sono i numeri con cui si inizia, prima si cresce! Ed è questo un altro motivo per cominciare con un budget importante.
Che cosa non si dovrebbe fare?
Innanzitutto informarsi, non affidarsi a persone sconosciute, chiedere referenze, comprendere se la persona a cui ci si sta rivolgendo è un professionista e conosce bene il settore dell’immobiliare all’estero.
Per quanto riguarda l’approccio all’investimento, invece, non bisognerebbe investire poco in un solo piccolo immobile, perché gli alti costi fissi erodono il profitto.
Ci sono altri consigli per il lettore?
Sicuramente la maniera più semplice per avere più dettagli e iniziare è quella di telefonarmi.
Sul mio sito robertocuneo.com ci sono tutti i miei recapiti.
Anche il mio caro amico, socio e cliente Paolo Ruggeri avendo investito con me, può darvi tante informazioni, sia da cliente che da partner da più di 10 anni.
Roberto Cuneo
Broker immobiliare
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a cura di Aline Improta
