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Investimenti immobiliari all’estero: possedere direttamente o tramite una società?

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Modalità e implicazioni delle diverse forme di possesso immobiliare internazionale, intervista a Ivan Cervellin.

Acquistare una proprietà in un paese straniero può offrire molteplici vantaggi, la diversificazione del portafoglio, l’opportunità di generare reddito passivo e la possibilità di ottenere rendimenti interessanti nel lungo termine. Tuttavia, quando si tratta di decidere se possedere direttamente un immobile o farlo attraverso una società, è importante considerare attentamente i pro e i contro di entrambe le opzioni.

In particolare sui seguenti argomenti:

  • Considerazioni Legali e Fiscali
  • Protezione del Patrimonio e Responsabilità
  • Gestione e Controllo dell’Investimento
  • Finanziamenti e Opportunità di Leva
  • Pianificazione Successoria e Trasferimento della Proprietà
  • Costi Operativi e Amministrativi
  • Questioni di Privacy e Anonimato

In questo articolo, io e Ivan Cervellin, abbiamo elaborato un’analisi approfondita delle due possibilità per fornirvi tutti gli strumenti utili per poter scegliere tra le due opzioni. Ivan Cervellin, COO di Flor de Pacifico e il suo gruppo di professionisti, sono da anni a fianco dei potenziali investitori della scelta dell’opzione di acquisto più adatta alle sue esigenze fino a fornire tutti i servizi correlati nel campo dell’immobiliare. Dopo aver letto questa intervista a Ivan, sono certa che avrete tutte le informazioni per avere le idee più chiare e… partire con il vostro investimento!

1) Ivan, cosa differenzia il possesso diretto e quello attraverso una società?

Il possesso diretto e il possesso tramite una società di un immobile all’estero presentano differenze significative, sia dal punto di vista legale, fiscale, che operativo. Ecco alcuni aspetti chiave che li differenziano:

A. Struttura legale e fiscale

Proprietà Diretta:

  • La proprietà è registrata direttamente a nome dell’investitore.
  • L’investitore è direttamente soggetto alle leggi fiscali e di proprietà del paese dove si trova l’immobile.
  • Potenziali implicazioni fiscali nel paese di residenza dell’investitore, in base alla doppia imposizione o agli accordi fiscali internazionali.

Proprietà tramite Società:

  • L’immobile è di proprietà della società, e l’investitore possiede quote o azioni di quella società.
  • La struttura fiscale può essere più complessa, con possibili vantaggi in termini di pianificazione fiscale, a seconda delle leggi del paese in cui la società è registrata.
  • Possibili vantaggi in termini di tassazione delle plusvalenze e delle rendite.

B. Responsabilità e Protezione del patrimonio

Proprietà Diretta:

  • Maggiore esposizione personale a responsabilità legali connesse alla proprietà.
  • Minore separazione tra il patrimonio personale e l’investimento immobiliare.

Proprietà tramite Società:

  • Protezione del patrimonio personale dell’investitore, poiché la responsabilità legale è tipicamente limitata alla società.
  • Maggiore separazione tra gli affari personali e quelli dell’investimento.

C. Gestione e Controllo

Proprietà Diretta:

  • Controllo diretto e immediato sull’immobile.
  • Processi decisionali più semplici e diretti.

Proprietà tramite Società:

  • La gestione può essere più complessa, coinvolgendo strutture societarie.
  • Possibilità di delegare la gestione a terzi o ad un consiglio di amministrazione.

D. Costi Operativi e Amministrativi

Proprietà Diretta:

  • Generalmente meno costosa in termini di costi amministrativi e di gestione.

Proprietà tramite Società:

  • Costi di istituzione e gestione della società, inclusi contabilità, tasse annuali, e potenzialmente costi legali.

E. Pianificazione Successoria e Trasferimento della Proprietà

Proprietà Diretta:

  • Il trasferimento di proprietà può essere soggetto a leggi di successione locali, che possono essere complesse e onerose.

Proprietà tramite Società:

  • Il trasferimento delle quote societarie può essere più semplice e flessibile rispetto al trasferimento diretto di proprietà immobiliare.

F. Privacy e Anonimato

Proprietà Diretta:

  • Meno privacy poiché il nome dell’investitore appare direttamente nei registri pubblici.

Proprietà tramite Società:

  • Maggiore grado di anonimato, con il nome dell’investitore non direttamente collegato all’immobile nei registri pubblici.

2) PRO e CONTRO del possesso diretto

Il possesso diretto di un immobile all’estero presenta sia vantaggi che svantaggi, che variano a seconda delle circostanze personali dell’investitore, delle leggi del paese in cui si trova l’immobile, e degli obiettivi specifici dell’investimento. 

Ecco una panoramica dei pro e dei contro:

Pro del Possesso Diretto

Semplicità e Controllo Diretto:

  • Maggiore controllo sull’immobile, con decisioni dirette sulla gestione, affitto, e vendita.
  • Processi decisionali e operativi più semplici senza la necessità di gestire una struttura societaria.

Minori Costi Iniziali e di Gestione:

  • Evita i costi di istituzione e mantenimento di una società.
  • Non richiede la gestione di complessità legali e amministrative associate alla proprietà di una società.

Finanziamenti Potenzialmente Più Accessibili:

  • Le banche possono essere più propense a concedere mutui direttamente a individui piuttosto che a società.

Chiarezza sulle Tasse e nelle Leggi Successorie:

  • Le leggi fiscali e successorie sono generalmente più dirette per la proprietà individuale.
  • Più facile pianificazione successoria senza la complessità della trasmissione di quote societarie.

Maggiore Liquidità dell’Investimento:

  • Potenzialmente è più facile vendere un immobile di proprietà diretta rispetto a vendere quote di una società.

Contro del Possesso Diretto

Maggiore esposizione a responsabilità e rischi:

  • Responsabilità personale diretta per qualsiasi questione legale o finanziaria legata all’immobile.
  • Il patrimonio personale può essere a rischio in caso di problemi legali o fallimenti.

Implicazioni Fiscali Potenzialmente Sfavorevoli:

  • Possibili implicazioni fiscali complesse, specialmente in termini di doppia imposizione se il paese di residenza e il paese dell’immobile hanno sistemi fiscali differenti.
  • Tasse su plusvalenze e redditi da locazione potrebbero essere più elevate per i proprietari individuali.

Complessità nella Pianificazione Successoria:

  • Le leggi di successione possono essere complicate e onerose, specialmente in un contesto internazionale.

Minore Privacy:

  • Il nome del proprietario è generalmente visibile nei registri pubblici, riducendo la privacy.

Questioni Legali Internazionali:

  • Necessità di comprendere e conformarsi alle leggi immobiliari e fiscali locali, che possono essere molto diverse da quelle del paese di residenza.

Il possesso diretto è spesso preferito per la sua semplicità e il controllo diretto, ma richiede un’attenta considerazione delle responsabilità legali e fiscali. La decisione dovrebbe essere presa in base alle proprie esigenze individuali e dopo aver consultato esperti legali e fiscali.

3) Possedere un immobile all’estero tramite una società

Possedere un immobile all’estero tramite una società offre un diverso set di vantaggi e svantaggi rispetto al possesso diretto. Questa modalità di possesso può essere particolarmente interessante per motivi di protezione patrimoniale, pianificazione fiscale e successoria, ma comporta anche delle complessità aggiuntive.

 

Ecco i pro e i contro:

Pro del Possesso tramite Società

Protezione del Patrimonio Personale:

  • limita la responsabilità personale. In caso di problemi legali, generalmente solo i beni della società sono a rischio, non il patrimonio personale dell’investitore.

Pianificazione Fiscale e Successoria Vantaggiosa:

  • potenziali vantaggi fiscali, come la riduzione delle imposte su plusvalenze o redditi.
  • La pianificazione successoria può essere facilitata tramite il trasferimento di quote societarie, evitando le complessità delle leggi di successione immobiliare.

Privacy Accresciuta:

  • Maggiore anonimato, poiché i registri pubblici mostrano la società come proprietaria, non l’individuo.

Flessibilità nella Gestione e nella Struttura del Capitale:

  • maggiore flessibilità nella strutturazione del finanziamento e nella gestione degli investimenti.
  • Possibilità di attrarre investitori senza cedere il controllo diretto dell’immobile.

Opportunità di Ottimizzazione Fiscale:

  • utilizzo di strutture societarie in giurisdizioni con regimi fiscali favorevoli per ottimizzare il carico fiscale.

Contro del Possesso tramite Società

Costi e Complessità Amministrativa:

  • costi iniziali e operativi più elevati, inclusi quelli per la costituzione e la gestione della società.
  • Maggiore complessità nella gestione amministrativa e contabile.

Regolamentazioni e Conformità:

  • necessità di aderire alle leggi societarie e fiscali sia del paese dove si trova l’immobile sia della giurisdizione della società.

Implicazioni Fiscali Complesse:

  • gestione di potenziali problemi di doppia imposizione fiscale.
  • Necessità di una pianificazione fiscale più sofisticata e potenzialmente costosa.

Finanziamenti Potenzialmente Più Complicati:

  • può essere più difficile ottenere finanziamenti, in quanto le banche possono considerare le società come entità a rischio più elevato.

Trasferimento della Proprietà Meno Liquido:

  • vendere quote societarie può essere più complicato e meno liquido rispetto alla vendita diretta di un immobile.

Rischi Legati alla Giurisdizione della Società:

  • potenziali rischi legali e politici associati alla giurisdizione in cui la società è registrata.

La proprietà di un immobile all’estero tramite una società può offrire vantaggi significativi in termini di protezione del patrimonio, privacy e pianificazione fiscale e successoria, ma richiede un’attenta considerazione dei costi e della complessità amministrativa, oltre che delle questioni legali e fiscali.

4) Costi aggiuntivi… a quanto ammontano?

La stima dei costi totali può essere complessa, poiché dipende da molti fattori variabili. Suggerisco di consultare un consulente finanziario o un avvocato specializzato in diritto societario e immobiliare internazionale per ottenere una stima accurata per la specifica situazione.

Possedere un immobile all’estero tramite una società può offrire vantaggi in termini di protezione patrimoniale e pianificazione fiscale, ma è importante considerare attentamente i costi aggiuntivi che tale scelta comporta.

5) Ivan, come funziona in Costa Rica?

Investire in immobili in Costa Rica attraverso una società presenta alcune peculiarità rispetto ad altri paesi, dovute alle specifiche leggi e pratiche locali. Ecco un riepilogo generale di come funziona possedere un immobile in Costa Rica tramite una società:

Creazione della Società

  • Tipi di Società: in Costa Rica, le forme più comuni di società utilizzate per possedere immobili sono la “Sociedad Anónima” (S.A.) e la “Sociedad de Responsabilidad Limitada” (S.R.L.), simili rispettivamente alle società per azioni e alle società a responsabilità limitata in altri paesi.
  • Costi di Istituzione: la creazione di una società implica costi legali, tasse di registrazione e possibili spese notarili. I costi possono variare a seconda della complessità della struttura societaria e del livello di assistenza legale richiesto.

Vantaggi del Possesso tramite Società

  • Protezione del Patrimonio: una società offre una separazione tra gli asset personali e quelli aziendali, proteggendo il patrimonio personale dell’investitore.
  • Pianificazione Successoria: trasferire quote societarie può essere più semplice e meno costoso rispetto al trasferimento diretto di proprietà immobiliari.
  • Privacy: la proprietà dell’immobile è registrata a nome della società, offrendo un grado maggiore di privacy.

Costi e Responsabilità

  • Tasse e costi amministrativi: le società devono pagare tasse annuali e mantenere una contabilità aggiornata. Ciò include costi di contabilità, revisione e possibili consulenze legali.
  • Responsabilità Fiscale: le società in Costa Rica sono soggette a specifiche norme fiscali. La gestione fiscale può richiedere una consulenza specializzata per assicurare la conformità alle leggi locali.

Gestione Immobiliare

  • Gestione della proprietà: le società possono delegare la gestione dell’immobile a agenti immobiliari o a società di gestione, soprattutto se l’immobile è destinato a uso locativo o come investimento.

Normative Locali

  • Conformità legale: è essenziale che la società si conformi alle leggi locali, incluse quelle relative agli immobili, alle tasse e alla regolamentazione delle società.

Considerazioni Fiscali

  • Imposte sugli immobili: la proprietà immobiliare in Costa Rica è soggetta a imposte comunali e, in alcuni casi, a tasse sulla plusvalenza.
  • Doppia imposizione: gli investitori devono considerare le implicazioni della doppia imposizione se risiedono in un altro paese.

Consulenza Legale e Fiscale

  • Data la complessità delle leggi e delle normative fiscali, è fortemente consigliato consultare esperti legali e fiscali sia in Costa Rica che nel paese di residenza dell’investitore per una pianificazione accurata e per evitare rischi legali e fiscali.

Possedere un immobile in Costa Rica tramite una società offre vantaggi in termini di protezione del patrimonio e privacy, comporta anche responsabilità e costi amministrativi aggiuntivi. È fondamentale una comprensione approfondita delle leggi locali e un’adeguata pianificazione fiscale e legale.

6) Quindi quale scegliere?

La scelta tra possedere un immobile direttamente o tramite una società in Costa Rica dipende da diversi fattori personali e obiettivi di investimento. Ecco alcuni criteri per aiutarti a prendere questa decisione:

A. Obiettivi di Investimento e Uso dell’Immobile

  • Uso Personale vs. Investimento: se l’immobile è principalmente per uso personale (come una seconda casa), il possesso diretto potrebbe essere più semplice. Per investimenti o operazioni di locazione, una società potrebbe offrire vantaggi fiscali e di gestione. Anche se il patrimonio è importante con più di un immobile da gestire, è preferibile la società.

B. Protezione del Patrimonio e Responsabilità Legale

  • Rischio e Responsabilità: se vuoi proteggere il tuo patrimonio personale da eventuali responsabilità legate all’immobile, possedere tramite una società offre una maggiore protezione.

C. Considerazioni Fiscali

  • Imposte e Doppia Tassazione: valuta le implicazioni fiscali in Costa Rica e nel tuo paese di residenza. Una società potrebbe offrire vantaggi in termini di pianificazione fiscale, ma potrebbe anche complicare la situazione a seconda delle leggi fiscali internazionali.

D. Costi e Complessità Amministrativa

  • Gestione e Costi Onerosi: se preferisci una gestione meno complessa e costosa, il possesso diretto potrebbe essere più adatto. Il possesso tramite società richiede una gestione contabile e legale più sofisticata e onerosa, quindi può diventare conveniente solo se hai una pluralità di immobili da gestire.

E. Pianificazione Successoria

  • Trasferimento di Proprietà: considera come desideri che l’immobile sia trasferito in futuro. Le società possono offrire maggiore flessibilità e efficienza nella pianificazione successoria.

F. Privacy

  • Anonimato: se la privacy è una preoccupazione significativa, il possesso tramite società può offrire un maggiore livello di anonimato.

G. Consulenza Professionale

  • Assistenza legale e fiscale: consulta esperti legali e fiscali per valutare le opzioni in base alla tua situazione personale, considerando le leggi e le normative sia locali che internazionali.

7) Quali sono le opzioni di Flor De Pacifico?

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Una delle nostre società specializzate in consulenza ti guiderà passo dopo passo. Ti assisteremo nella scelta dell’opzione di acquisto più adatta alle tue esigenze, ti aiuteremo a trovare il professionista perfetto per il tuo progetto e, naturalmente, ti supporteremo nella definizione dell’investimento più congruo con la tua situazione patrimoniale. Con noi il tuo investimento immobiliare in Costa Rica è in mani esperte e sicure.”

Ivan Cervellin
COO Flor de Pacifico

Vuoi approfondire la conoscenza di questo paese e i vantaggi di investire in Costa Rica? Leggi anche:
Immobili in Costa Rica? Ivan Cervellin ci racconta tutti i vantaggi dell’investimento
 “Costa Rica: investimenti e luoghi da sogno“ 

“Affrontare la decisione di come possedere un immobile all’estero richiede un’attenta valutazione di tutti i vantaggi e le sfide che accompagnano sia il possesso diretto sia quello tramite società. L’importanza di consultare esperti locali non può essere sottovalutata: il loro contributo è cruciale per navigare il panorama immobiliare internazionale con una prospettiva ben informata e per massimizzare il successo del tuo investimento.”

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a cura Aline Improta

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Aline Improta

La scrittura è fin da piccola il mio grande amore. Giornalista pubblicista dal 2010, negli ultimi dieci anni, ho riversato la mia passione in un altro settore: il marketing. Dopo anni a scrivere per le aziende, ritorno all'anima che c'è dietro ognuna di loro: gli imprenditori e tutte le persone che vivono in quell'ecosistema. Vi starete chiedendo come... Sono Editor e Ghostwriter per Engage Editore. la prima casa editrice italiana che pubblica libri dedicati agli imprenditori scritti da imprenditori. Amo le persone e credo che in ognuna di esse ci sia una luce da tirare fuori e una bellissima storia da raccontare.

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