Guadagnare con gli affitti è un’opportunità concreta per trasformare gli immobili in una fonte di reddito stabile e redditizia.
Ne ho parlato con Emiliano Cinelli, agente immobiliare, imprenditore e formatore, che è anche autore del libro “Le case si vendono come il pane”. Grazie alla sua esperienza di oltre 28 anni nel settore, ha trasformato la passione per gli immobili in un business di successo.
In questa intervista, Emiliano condivide con noi consigli su come ottenere il massimo rendimento dagli immobili da reddito, evitando errori comuni e pianificando una strategia efficace.
Emiliano, quale è il primo passo per chi vuole investire nel mercato immobiliare?
La prima cosa da fare è definire un obiettivo personale. Ogni investitore ha aspettative diverse: c’è chi cerca una rendita minima, chi punta al massimo profitto. Per esempio, ho incontrato un cliente che, gestendo un fondo privato di 2,4 miliardi di euro, mira a un rendimento annuo del 5,8%. Io tendo a puntare più in alto, ma l’importante è avere un traguardo chiaro prima ancora di acquistare.
Un esempio personale?
Anni fa avevo un appartamento di famiglia difficile da vendere senza perdite. Invece di affittarlo con un contratto standard, ho deciso di trasformarlo in una casa vacanza. Così è nata la mia attività di affitti brevi, che mi ha permesso di generare una rendita positiva e di imparare a gestire questa tipologia di locazione.
Quanto incide la scelta dell’immobile sul successo di un investimento?
Tantissimo. Un immobile non adatto può diventare una spina nel fianco. Bisogna considerare tre aspetti principali:
1. Costi d’acquisto: Oltre al prezzo, includono imposte, spese notarili e commissioni d’agenzia. Per esempio, la seconda casa è tassata al 9% sul valore fiscale, un elemento che molti sottovalutano.
2. Conformità urbanistica e catastale: Un immobile con difformità urbanistiche richiede sanatorie costose e può creare problemi in fase di vendita.
3. Zona: La posizione è determinante. Una casa in una zona ben servita, vicina a ospedali, aziende o scuole, attira inquilini con maggiore facilità rispetto a una in aree isolate o mal servite.
Ho un amico che ha investito in 30 appartamenti economici in periferia a Torino. Sebbene siano case di basso profilo, gli garantiscono un rientro economico rapido, in meno di cinque anni. Tutto dipende dall’obiettivo e dalla strategia personale.
Quali sono gli elementi fondamentali per gestire gli affitti brevi?
Gli affitti brevi offrono grandi opportunità, ma richiedono un approccio ben organizzato. La casa deve essere impeccabile, pulita e dotata di ogni comfort per offrire un “effetto wow” agli ospiti, che possono apprezzare dettagli come biancheria di qualità e ambienti ben curati. L’uso di strumenti tecnologici, come serrature digitali o sistemi di self check-in, permette di ottimizzare il tempo e migliorare l’esperienza degli ospiti. Inoltre, è fondamentale affidarsi a imprese di pulizia affidabili, poiché un ambiente perfetto aumenta le recensioni positive.
Dal punto di vista finanziario, il monitoraggio dei costi è essenziale.
Io utilizzo anche un software come Smoobu per gestire prenotazioni, spese e profitti, mantenendo tutto sotto controllo. Un equilibrio tra qualità e costi è cruciale per massimizzare i guadagni.
Come ottimizzare la fiscalità legata agli affitti?
La fiscalità è un elemento centrale per garantire il successo di un investimento immobiliare. Esistono diverse tipologie di contratti di locazione che possono influire significativamente sulla redditività. Tra queste, i contratti a canone libero permettono una maggiore flessibilità per il proprietario, mentre quelli a canone concordato, che durano in genere tra tre e sei anni più due di rinnovo, offrono vantaggi fiscali significativi, come l’accesso alla cedolare secca al 10%. Altri contratti includono la locazione transitoria, ideale per affitti di breve durata da uno a diciotto mesi, e gli affitti brevi veri e propri, pensati per soggiorni da uno a trenta giorni, particolarmente adatti per case vacanza e B&B.
Per quanto riguarda la tassazione, le opzioni principali includono la cedolare secca, che consente di applicare un’aliquota fissa del 21% o del 10% in caso di contratti a canone concordato. In alternativa, il regime IRPEF prevede aliquote progressive dal 23% al 43%, risultando spesso meno vantaggioso rispetto alla cedolare secca.
Rivolgersi a un commercialista esperto è essenziale per districarsi tra le opzioni disponibili e scegliere quella più adatta alle proprie esigenze. Una gestione fiscale ben pianificata può fare la differenza tra un investimento redditizio e uno che genera più complicazioni che profitti.
Quali strategie consigli per aumentare il rendimento degli investimenti?
Una strategia efficace è l’uso della leva finanziaria. Anziché comprare un solo immobile con 100.000 euro, puoi acquistare tre immobili da 100.000 euro accendendo mutui. Questo triplica la capacità di generare entrate.
Un’altra opzione interessante è il rent-to-rent, ovvero prendere in affitto un immobile per poi riaffittarlo a breve termine. Con un investimento iniziale minimo, puoi ottenere rendimenti molto elevati, fino al 200%. Ovviamente, serve un accordo chiaro con il proprietario e un’ottima gestione dell’immobile.
Cosa consiglieresti a chi si approccia per la prima volta agli investimenti immobiliari?
Prima di tutto, trattate l’inquilino come un cliente. Un buon rapporto basato su accordi chiari e rispetto reciproco è la chiave per evitare problemi e garantire un flusso di denaro costante. Inoltre, pianificate ogni dettaglio, dalla scelta dell’immobile alla strategia di gestione.
Ricordate: investire in immobili non è solo una questione di numeri, ma di approccio imprenditoriale. Con passione e competenza, si possono ottenere risultati straordinari.
