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Cosa guardare durante l’acquisto di capannoni industriali – intervista a Patrizio Cappella di ACB Autotrasporti

acquisto di capannoni industriali
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Benvenuti alla nostra rubrica dedicata agli investimenti, dove oggi esploreremo una forma di crescita aziendale e di investimento spesso sottovalutata ma estremamente strategica: l’acquisto di capannoni industriali. In questo contesto, abbiamo il privilegio di intervistare Patrizio Cappella, l’imprenditore dietro il successo di ACB Autotrasporti, per svelare le dinamiche che stanno dietro la decisione di investire in questa categoria di immobili.

Patrizio Cappella ha dimostrato con i fatti che la scelta oculata di acquistare capannoni può essere una mossa vincente per far crescere un’azienda. Sin dal 2008, quando ha iniziato a delegare ruoli chiave, ACB Autotrasporti con anche l’acquisizione nel 2015 di Ortelli Autotrasporti ha vissuto una crescita importante, passando da un fatturato di €1.800.000 a €.9.977.000 nel 2022 di consolidato.

L’azienda ha trasformato un modesto capannone di 300 mq in un’area di 22.000 mq, di cui 7.000 mq sono dedicati a capannoni e sono arrivati oggi a detenere proprietà immobiliari in affitto aventi un valore di 7.500.000€. Questo evidenzia l’impegno costante di ACB nel fornire soluzioni competitive e complete, puntando su una crescita fisica che riflette la solidità finanziaria e l’efficienza operativa.

Per gli imprenditori orientati agli investimenti, l’intervista con Patrizio Cappella offre una prospettiva preziosa su come gli acquisti strategici di capannoni possono fungere da catalizzatori per la crescita aziendale. Esploreremo le considerazioni chiave da tenere presenti quando si affronta questo tipo di investimento, imparando dalla storia di ACB Autotrasporti e dal suo fondatore.

  • Raccontaci anche un po’ della tua storia, come hai iniziato ad acquistare capannoni? Cosa ti ha attratto?

La mia storia con l’acquisto di capannoni ha radici profonde nelle esigenze pratiche della mia attività. Inizialmente, il primo capannone, con i suoi modesti 300 mq, era una risposta diretta alle necessità di spazio di ACB Autotrasporti. Tuttavia, quella che è iniziata come una soluzione di lavoro si è trasformato in un viaggio imprenditoriale senza precedenti.

Man mano che l’azienda cresceva, le esigenze cambiavano e, di conseguenza, ho ampliato la mia presenza immobiliare. L’acquisto di un terreno è stato il passo successivo, seguito dalla costruzione di un capannone di 1000 mq, sopra il quale ho eretto la mia abitazione. La crescita dell’attività ha portato ad ulteriori espansioni, con l’acquisizione di un capannone da 1.200 mq. Poi è arrivato il colpo di fortuna: l’acquisizione di una proprietà di 22.000 mq, di cui 7.000 mq destinati a capannoni.

La chiave del mio successo è stata l’adattabilità. Ho avuto l’opportunità di trasformare gli spazi liberi non più necessari per l’azienda in opportunità di investimento immobiliare. Nasceva così un’ulteriore attività imprenditoriale, con la creazione di un’azienda immobiliare che inglobava tutte le proprietà. Da qui è iniziata la mia avventura nell’acquisto di immobili non solo come necessità lavorativa, ma anche come fonte di reddito.

Il passo successivo è stato un incontro fortuito con un amico di un’agenzia immobiliare. Questa collaborazione mi ha aperto la strada a una nuova prospettiva: acquistare immobili con l’obiettivo di metterli a reddito. Il suo ruolo era cruciale, perché era lui a trovarmi sia l’immobile in vendita che il potenziale affittuario. Questa sinergia permetteva a me di fare business e a lui di trarre beneficio da una doppia provvigione.

Per valutare l’aspetto economico degli investimenti immobiliari, ho sviluppato una semplice tabella Excel. 

Esempio di calcolo:

Questo approccio mi ha aiutato a capire quanti anni sarebbero stati necessari per il recupero dell’investimento o se fosse più vantaggioso optare per un finanziamento più breve, reinvestendo liquidità ogni anno.

  • Che risultato hai ottenuto? 

Gli affitti dei capannoni rappresentano per me una fonte di ritorno solida e affidabile. La chiave del successo in questo settore è la capacità di ottenere risultati finanziari tangibili, e posso confermare che i rendimenti variano generalmente dal 5% al 10% sull’investimento iniziale. Tuttavia, è importante sottolineare che questo intervallo dipende dal valore di acquisto dell’immobile e dalla redditività generata attraverso gli affitti.

La mia prima priorità quando acquisto un immobile da mettere a reddito è capire in quanti anni posso recuperare l’investimento iniziale. Questa analisi dettagliata mi consente di valutare la solidità dell’investimento e di pianificare il rendimento nel tempo. Oltre a considerare il recupero dell’investimento, tengo anche in considerazione un aspetto altrettanto cruciale: la rivalutazione dell’immobile nel corso degli anni.

Immaginiamo di acquistare un immobile a 100 e, grazie agli affitti, riusciamo a saldarlo in 15 anni. La speranza, in questo caso, è che lo stesso immobile, dopo 15 anni, possa valere 130 o più. La rivalutazione non è garantita e dipende da vari fattori di mercato, ma in generale, nel corso del tempo, i prezzi tendono ad aumentare.

  • Come si fa a farlo?

Quando mi appresto ad acquistare un capannone, la fase cruciale è comprendere il suo valore reale. 

Prima di ogni acquisto, mi rivolgo al portale dell’Agenzia delle Entrate per accedere all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Inserendo la provincia e il paese di interesse, ottengo una panoramica dei valori delle transazioni immobiliari. Questi dati forniscono un intervallo di valori per metro quadrato, permettendomi di avere una base di partenza solida.

Oltre ai dati dell’OMI, prendo in considerazione una serie di fattori che influenzano il valore dell’immobile. Elementi come lo stato dell’edificio, l’anno di costruzione, la posizione (vicinanza a caselli autostradali, ad esempio), l’altezza del capannone, l’area esterna e altre caratteristiche specifiche dell’immobile svolgono un ruolo chiave nella mia valutazione.

La valutazione, però, non è solo una questione di numeri freddi. Se l’immobile si trova in prossimità della mia attuale base operativa e può contribuire in modo significativo alle esigenze della mia attività, sono disposto a considerare una valutazione più elevata. In questo caso, i vantaggi pratici e strategici possono pesare più dei valori di mercato standard.

  • Se iniziassi ad investire ora, in cosa investiresti? Qual è il minimo budget da investire ? 

Se dovessi iniziare ad investire oggi, la mia scelta rimarrebbe ancorata agli immobili industriali. 

Quando affitto un immobile industriale, spesso gli affittuari sono inclini a effettuare miglioramenti sostanziali, come la tinteggiatura di pareti o pavimenti, l’installazione di riscaldamento interno, la revisione degli impianti elettrici, e altre migliorie in base alle loro esigenze. Questi interventi non solo rendono l’immobile più funzionale per l’affittuario, ma contribuiscono anche ad aumentare il suo valore complessivo. Alla fine del contratto di affitto, mi ritrovo con un immobile migliorato e valorizzato.

Il budget per iniziare gli investimenti immobiliari dipende dalle proprie disponibilità finanziarie. Non esiste un importo fisso, ma è importante valutare attentamente la propria situazione finanziaria prima di iniziare. Inoltre, è essenziale considerare che investire in immobili richiede non solo il budget per l’acquisto, ma anche risorse finanziarie per eventuali miglioramenti o imprevisti.

Quando si mette a reddito un immobile, è fondamentale non limitarsi a cercare di coprire la rata del mutuo. Bisogna considerare anche le imposte, che possono avere un impatto significativo sul rendimento effettivo. La tabella di calcolo fornisce una panoramica di quanto rimane dopo le tasse, considerando un immobile già pagato e privo di mutuo.

Un aspetto critico nell’investire in immobili e metterli a reddito è evitare di fare affidamento esclusivamente sull’affitto per coprire il mutuo. Se l’affittuario dovesse incontrare difficoltà economiche, potrebbe non riuscire a pagare le rate, mettendo a rischio il tuo investimento. È consigliabile avere un cuscinetto finanziario di sicurezza o diversificare gli investimenti con altre fonti di reddito immobiliare per ridurre il rischio finanziario.

  • Che cosa non si dovrebbe fare? 

Ci sono alcune pratiche che, secondo la mia esperienza, è fondamentale evitare quando si investe in immobili industriali:

  1. Acquistare in autonomia. Evitate di affrontare l’acquisto di immobili industriali in autonomia. Coinvolgere un professionista esperto è cruciale per assicurarsi che tutte le carte e le autorizzazioni comunali siano in ordine. Un consulente immobiliare o un avvocato specializzato possono fornire una guida preziosa per navigare attraverso i dettagli legali e amministrativi.
  1. Escludere un controllo dettagliato: Prima di procedere all’acquisto, è essenziale coinvolgere un professionista per verificare che l’immobile rispetti tutte le normative e le autorizzazioni necessarie. Questo include la destinazione d’uso e le eventuali restrizioni comunali. Non sottovalutate il rischio di investire in un’area dove potrebbero vigere divieti specifici che potrebbero influire sulla vostra attività.
  1. Non valutare migliorie da sanare: Controllate attentamente l’interno ed esterno del capannone con un professionista. Identificate eventuali elementi da sanare, come soppalchi, uffici, docce, tettoie o box. È essenziale verificare la possibilità di regolarizzare tali elementi, evitando sorprese dopo l’acquisto.
  1. Ignorare la regolarità edilizia: Non ignorate la regolarità edilizia dell’immobile. Verificate se ci sono costruzioni non autorizzate, e se sì, assicuratevi che sia possibile regolarizzarle. Ignorare queste irregolarità può comportare problemi legali e di responsabilità in futuro.
  1. Mancanza di verifica degli standard di sicurezza: Non trascurate la sicurezza dell’immobile. Verificate se tutte le strutture, compresi i soppalchi e le tettoie, rispettano gli standard di sicurezza. Ignorare questo aspetto può avere conseguenze gravi, specialmente in caso di incidenti sul luogo di lavoro.
  • Ci sono altri consigli per il lettore?

Prima di tutto, è importante diversificare i tuoi investimenti. Non concentrare tutti i tuoi risparmi solo nel settore immobiliare, ma considera anche altre opzioni per creare un portafoglio bilanciato. Evita l’approccio “all in”, investendo l’intero patrimonio in una sola operazione immobiliare. La moderazione nell’investire è cruciale per mitigare i rischi e assicurare una gestione finanziaria equilibrata.

Inoltre, non lasciare che gli investimenti immobiliari ti distolgano troppo dalla tua attività principale. Sebbene possano offrire rendite passive, ricorda che i profitti generati dalla tua attività principale forniscono la base finanziaria per esplorare opportunità immobiliari. Mantenere un equilibrio tra la tua attività principale e gli investimenti è fondamentale per garantire il successo su entrambi i fronti.

L’acquisto di capannoni industriali, come illustrato da Patrizio, può rappresentare una straordinaria opportunità per creare rendite passive, ma è fondamentale avvicinarsi a essi con cautela, equilibrio e una comprensione approfondita del mercato.

Se desiderate saperne di più o avete domande specifiche, non esitate a contattare direttamente Patrizio Cappella. La sua esperienza e competenza potrebbero essere un prezioso alleato nel vostro percorso verso il successo negli investimenti immobiliari. 

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LINK PERSONALI CAPPELLA PATRIZIO

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Francesca Turriciano

Sono una copywriter. E mi ritengo veramente “fortunata” perché per lavoro posso “giocare” con le parole ogni giorno. Ma non solo. Posso dare sfogo a tutto ciò che amo: leggere, soddisfare la mia curiosità infinita e vivere una vita “piena”. Sì, perché il lavoro del copywriter non si ferma alla scrittura. Ogni parola che scrivo è solo la punta dell'iceberg di un mondo ricco di idee, emozioni e visioni. In effetti la scrittura ha creato “un prima e un dopo” nella mia vita ed è stata la chiave che ha aperto la porta alla mia vera essenza. Quando ho lasciato entrare la creatività, ho dato il via a un circolo virtuoso che ha portato nuova energia e tanti stimoli interessanti. È stato come un risveglio che mi ha catapultato in una nuova dimensione, fatta di scoperte sempre diverse, avventure straordinarie e storie da raccontare. Oggi sono qui per condividere questo pezzetto di viaggio insieme ad altri lettori che, come me, sono appassionati della vita e dei suoi infiniti racconti.

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