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Come capitalizzare il patrimonio?

capitalizzare il patrimonio
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Per un imprenditore, sapere come capitalizzare il patrimonio è essenziale per assicurare una crescita continua e sostenibile alla sua attività.

Oggi ne parliamo con Felipe Orrego, esperto di finanza e fondatore di Investitore Efficace, che ci svela le migliori strategie per far crescere e valorizzare il proprio capitale. Felipe ci offre strategie concrete e consigli pratici per massimizzare il valore dei propri investimenti. 

Scopri come le giuste strategie finanziarie e immobiliari possono fare la differenza nel tuo percorso imprenditoriale, rendendo il tuo patrimonio un potente strumento di crescita e sicurezza finanziaria. Questa intervista è una guida indispensabile per chiunque desideri trasformare il proprio capitale in una fonte di rendimento stabile e crescente.

Quali sono le migliori strategie per capitalizzare il patrimonio accumulato nel corso del tempo?

Nel linguaggio comune, si intende per capitalizzazione il processo tramite cui il denaro investito aumenta il suo valore nel tempo, sommando i rendimenti al capitale iniziale.

A seconda dell’orizzonte temporale dell’investimento, del nostro tempo a disposizione e delle nostre competenze dovremmo utilizzare strategie e strumenti differenti.

Le due modalità più accessibili per un investitore che vuole capitalizzare il proprio patrimonio sono gli investimenti immobiliari e quelli finanziari.

In entrambi i casi è opportuno avere delle basi, anche se le operazioni vogliamo farle affiancati da un professionista, così da non dovere dare fiducia cieca ed essere sempre sicuri di star facendo la migliore cosa con i nostri soldi.

Noi, tramite il percorso Investitore Efficace, siamo stati i primi – e per ora siamo gli unici – ad erogare vera e propria formazione finanziaria agli imprenditori oltre alla consulenza sugli investimenti.

Per quanto riguarda il mondo immobiliare abbiamo 3 principali strategie:

  1. Flipping immobiliare.
  2. Affitti a breve termine.
  3. Affitto classico.

Per quanto riguarda il mondo finanziario le strategie principali sono:

  1. Investimenti passivi di medio-lungo termine per la crescita del capitale.
  2. Investimenti passivi per generare rendite nel presente.
  3. Trading su asset finanziari (azioni singole, certificati, obbligazioni singole, materie prime, valute, criptovalute).

Se vuoi, ti posso spiegare vantaggi e svantaggi di ognuna di queste strategie.

Sì, grazie. Come funzionano le strategie immobiliari che hai citato e quali sono i loro vantaggi e svantaggi?

Il flipping immobiliare consiste nell’acquistare un immobile, nella maggior parte dei casi ristrutturarlo per fargli acquisire valore, e rivenderlo per fare una plusvalenza nel minor tempo possibile.

Se il flipping lo facciamo in autonomia non è un vero e proprio investimento, ma un’attività che richiede tempo ed energie. Per intenderci c’è chi fa solo questo di lavoro. Di conseguenza, i rendimenti sono molto superiori rispetto ad un investimento passivo.

Se prestiamo dei soldi a chi si occupa di questa attività, allora potremmo considerarla un investimento. Il rendimento di un’operazione di questo genere potrebbe essere il 10% lordo.

Il rischio è che l’immobile non venga venduto nei tempi pianificati o nel peggiore e più remoto dei casi che l’immobile non venga proprio mai venduto.

Gli affitti a breve termine, come quelli offerti attraverso piattaforme come Airbnb, rappresentano una strategia moderna e flessibile per capitalizzare il patrimonio immobiliare. Questa modalità prevede la locazione di un immobile per periodi brevi, che vanno da pochi giorni a qualche settimana.

Anche gli affitti brevi come il flipping immobiliare sono un’attività, se ce ne occupiamo in prima persona; dunque non sono un vero e proprio investimento. Se abbiamo tempo a disposizione per starci dietro potremmo svolgere questa attività come lavoro principale (operazioni di check-in/check-out, pulizie frequenti e manutenzione continua) oppure come secondo lavoro ed i rendimenti potrebbero essere interessanti.

Nel caso in cui abbiamo un immobile a disposizione e lasciamo ad un manager gestire l’attività, per noi diventerebbe un investimento. Chiaramente questo azzera o riduce di molto il tempo che noi dovremmo dedicare, ma aumenta i costi e riduce i nostri rendimenti.

Gli affitti a breve termine possono generare rendimenti superiori rispetto agli affitti classici, specialmente in aree turistiche o in città con alta affluenza di visitatori.

Lo svantaggio principale è che le entrate possono essere meno prevedibili e stabili rispetto agli affitti a lungo termine e dipendenti fortemente dalla stagionalità e dalla concorrenza.

L’affitto classico rappresenta una delle strategie più tradizionali per capitalizzare il patrimonio immobiliare. Questa modalità prevede l’acquisto di un immobile che sarà destinato alla locazione a lungo termine, tipicamente a famiglie, studenti o lavoratori.

Possiamo considerare le entrate dell’affitto classico più stabili grazie ai contratti che in genere sono di 3 o 4 anni.

Nel lungo periodo e solo in alcune zone il valore dell’immobile potrebbe aumentare, permettendo di realizzare una plusvalenza in caso di vendita futura. Tuttavia, la maggior parte degli immobili in Italia è destinata a perdere di valore nel tempo.

Considererei l’affitto classico solo per chi ha bisogno di una fonte di reddito passiva regolare, che deriverà dai canoni mensili di locazione, per pagare spese nel presente. Questo perché se, invece, non avessimo bisogno di entrate nel presente, potremmo ottenere una capitalizzazione superiore nel tempo ed evitare di pagare tasse ogni anno sugli affitti incassati sfruttando piuttosto investimenti finanziari di medio-lungo termine.

Il rischio principale è quello di morosità, ovvero che gli inquilini non paghino puntualmente o, nel peggiore dei casi, smettano di pagare del tutto. In Italia, a differenza di altri paesi in cui il proprietario è più protetto, è difficile proteggersi da questo rischio.

Un altro fattore che riduce (in alcuni casi, considerevolmente) il rendimento annuale sono i periodi di sfitto tra un inquilino e l’altro.

È vero che la maggior parte degli immobili è destinata a perdere di valore nel tempo? 

Grazie per la domanda. Credo sia molto utile rispondere, dato che in Italia siamo particolarmente affezionati all’investimento nel mattone, anche se in moltissimi casi non risulta la scelta migliore per le nostre tasche.

Ecco alcuni dati a supporto di ciò che ho detto.

1. Andamento dei prezzi degli immobili

Secondo i dati forniti dall’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT) e dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), i prezzi delle abitazioni in Italia hanno mostrato una tendenza al ribasso negli ultimi 15 anni.

In particolare, dal 2010 al 2020, i prezzi delle abitazioni esistenti sono diminuiti di circa il 15%, mentre quelli delle nuove abitazioni sono rimasti stabili o sono leggermente aumentati in alcune zone.

I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare indicano una contrazione dei prezzi medi di vendita per diverse tipologie di immobili residenziali, specialmente nelle zone periferiche e nei piccoli comuni.

2. Calo demografico e spopolamento

Secondo previsioni demografiche ISTAT ci sarà una diminuzione della popolazione italiana nei prossimi decenni, con un calo previsto di circa 6 milioni di persone entro il 2050.

Inoltre, alcune regioni, specialmente nel Sud Italia, stanno sperimentando una riduzione della popolazione, con giovani che si trasferiscono nelle città più grandi o all’estero in cerca di migliori opportunità lavorative.

3. Offerta eccessiva e bassa domanda

Un eccesso di offerta rispetto alla domanda causa una riduzione dei prezzi degli immobili.

I dati Eurostat mostrano un aumento delle abitazioni non occupate in Italia. Il tasso di case vuote è tra i più alti in Europa, con circa il 20% delle abitazioni inutilizzate.

La Banca d’Italia ha riportato che, nonostante un lieve recupero post-crisi, la domanda di abitazioni è ancora debole, influenzata dalla stagnazione economica e dall’incertezza del mercato del lavoro.

4. Stagnazione economica

Le analisi della Banca d’Italia indicano che gli investimenti nel settore immobiliare sono diminuiti a causa della bassa crescita economica in Italia.

Secondo dati Cerved le prospettive economiche moderate e l’aumento dei tassi di interesse sui mutui hanno ridotto ulteriormente la domanda di acquisto di case, contribuendo alla stagnazione e alla diminuzione dei prezzi immobiliari.

5. Manutenzione e vetustà

Il rapporto del Censis evidenzia che una grande parte del patrimonio immobiliare italiano è costituito da edifici costruiti prima del 1970, che necessitano di significativi interventi di manutenzione e riqualificazione energetica.

Gli immobili più vecchi richiedono costi di manutenzione e ristrutturazione crescenti. In altre parole, se abbiamo un immobile vecchio perderemo molti soldi per ristrutturarlo oppure dovremo venderlo ad un prezzo molto più basso.

Questi dati e fattori indicano chiaramente che il mercato immobiliare italiano in media, è e sarà soggetto a pressioni che porteranno ad una svalutazione nel tempo.

Tuttavia, è importante notare che in alcune città e zone turistiche, possiamo ottenere una rivalutazione o una stabilizzazione dei prezzi.

Come funzionano le strategie finanziarie che hai citato e quali sono i loro vantaggi e svantaggi?

Investimenti passivi per la crescita del capitale

Gli investimenti passivi di medio-lungo termine per la crescita del capitale prevedono l’acquisto di strumenti finanziari come ETF azionari globali ad accumulazione che terremo in portafoglio per un periodo prolungato.

Questa strategia consente di beneficiare del potere dell’interesse composto, dove i rendimenti generati vengono reinvestiti per generare ulteriori guadagni.

I principali vantaggi includono la possibilità di ottenere una crescita del capitale molto superiore all’inflazione e la riduzione del rischio attraverso la diversificazione. Inoltre, pagheremo le tasse solamente nel momento in cui genereremo la plusvalenza, mentre durante tutta la durata dell’investimento i nostri rendimenti andranno ad aumentare l’effetto dell’interesse composto.

In particolare, i rendimenti possono essere tra il +6% e il +18% medi annui.

Possiamo migliorare il rapporto tra rischio e rendimento inserendo in portafoglio ETF obbligazionari ed una percentuale inferiore al 10% di ETC in oro.

Investimenti passivi per generare rendite nel presente

Gli investimenti passivi per generare rendite nel presente consistono nel creare un portafoglio finanziario diversificato che possa generare rendite, così da andare a coprire il nostro tenore di vita desiderato nel presente.

Utilizziamo asset come fondi obbligazionari, obbligazioni singole, in alcuni casi certificati e conti deposito.

In questo caso, possiamo ottenere delle rendite tra il +3% e il +5% annuali.

Rispetto agli affitti non dobbiamo dedicare tempo ed energie, dunque la gestione è molto più semplice. Inoltre, sia la liquidità che la diversificazione sono estremamente superiori rispetto all’immobiliare.

In questo caso non abbiamo costi di manutenzione e non abbiamo il rischio di morosità di una persona fisica. La nostra controparte sarà una grande azienda o uno Stato, anzi: un insieme diversificato di questi!

Svantaggi?

Warren Buffett, ritenuto da molti il miglior investitore del XX secolo, dice che in finanza l’unico rischio viene dal non sapere cosa stai facendo.

Concordo: se sai cosa stai facendo e sei seguito da un consulente finanziario indipendente come quelli del team di Investitore Efficace non vedo come tu possa perdere soldi.

I rischi ci sono, ma in finanza rischio significa volatilità, ovvero in un periodo di tempo gli investimenti potrebbero essere temporaneamente in rosso. Se vendi in rosso perdi soldi, ma se sai cosa stai facendo e sei affiancato, questo non accade.

Trading su asset finanziari

Se abbiamo già una buona pianificazione finanziaria e abbiamo un pochino di tempo da dedicare alla speculazione potremmo fare trading su asset finanziari (azioni singole, certificati, obbligazioni singole, materie prime, valute, criptovalute) per aumentare i nostri rendimenti.

In pratica, selezioneremo strumenti finanziari con alto potenziale di crescita e creeremo un portafoglio che possa darci rendimenti interessanti anche nel breve termine.

Ad un numero ridotto di nostri clienti insegniamo anche a scegliere i migliori titoli, quando entrare e quando vendere e come gestire ogni singola operazione tramite il percorso Trading Multiday Efficace.

Per chi volesse approfondire, può prenotare una chiamata con un esperto del nostro team da qui: https://calendly.com/d/yk5-df2-vpg/15-min-chiamata-investitore-efficace 

Come dovrebbero gli investitori bilanciare la necessità di preservare il capitale con l’obiettivo di ottenere rendimenti significativi?

Finora abbiamo parlato di come far crescere il nostro capitale. Tuttavia, è assolutamente prioritario preservare il capitale. Warren Buffett dice che la regola numero 1 è non perdere soldi.

In questo articolo “Come proteggere il capitale?” ho spiegato in modo approfondito tutti i fattori da tenere in considerazione quando vogliamo proteggere il nostro capitale.

In sintesi, dobbiamo investire per contrastare l’effetto dell’inflazione, evitare truffe finanziarie, evitare il fai da te ed affidandoci a consulenti finanziari indipendenti (dopo esserci formati) e soprattutto assicurarci per proteggerci dagli imprevisti più gravi.

Sito web Investitore Efficace

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Come valutare un ETF – Con Felipe Orrego

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Francesca Turriciano

Sono una copywriter. E mi ritengo veramente “fortunata” perché per lavoro posso “giocare” con le parole ogni giorno. Ma non solo. Posso dare sfogo a tutto ciò che amo: leggere, soddisfare la mia curiosità infinita e vivere una vita “piena”. Sì, perché il lavoro del copywriter non si ferma alla scrittura. Ogni parola che scrivo è solo la punta dell'iceberg di un mondo ricco di idee, emozioni e visioni. In effetti la scrittura ha creato “un prima e un dopo” nella mia vita ed è stata la chiave che ha aperto la porta alla mia vera essenza. Quando ho lasciato entrare la creatività, ho dato il via a un circolo virtuoso che ha portato nuova energia e tanti stimoli interessanti. È stato come un risveglio che mi ha catapultato in una nuova dimensione, fatta di scoperte sempre diverse, avventure straordinarie e storie da raccontare. Oggi sono qui per condividere questo pezzetto di viaggio insieme ad altri lettori che, come me, sono appassionati della vita e dei suoi infiniti racconti.

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