Il mercato degli affitti in Italia sta vivendo un periodo di cambiamenti significativi, in particolare per quanto riguarda la parte normativa.
Ne parlo con Edoardo Cappelli esperto di investimenti immobiliari che gestisce un ampio portafoglio di proprietà a livello internazionale e offre consulenze e formazione per chi desidera avvicinarsi a questo mondo.
In questo articolo, parliamo delle principali novità che riguardano sia il settore residenziale che quello commerciale, e come i proprietari e gli inquilini possono adattarsi a queste trasformazioni.
Quali sono le principali novità normative che stanno impattando il mercato degli affitti residenziali e commerciali in Italia?
Una delle principali novità riguarda l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi. Dal 1° gennaio 2024, l’aliquota per chi locava più di un immobile per affitti brevi è aumentata dal 21% al 26%. Questo implica che se un proprietario affitta più di un appartamento per brevi periodi, deve prepararsi a una tassazione più alta.
Inoltre, una grande novità riguarda il fatto che se si gestiscono più di quattro appartamenti per affitti brevi, questa attività è ora considerata un’attività d’impresa. Questo implica l’obbligo di aprire una Partita IVA, un passaggio fondamentale che cambia la natura della gestione dell’immobile.
Quindi, questi cambiamenti influenzano soprattutto i proprietari che affittano a breve termine. Ma c’è anche un’altra novità importante, quella del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi. Ci puoi spiegare meglio di cosa si tratta?
Assolutamente. Il CIN è un altro cambiamento importante che entrerà in vigore il 2 gennaio 2025. Si tratta di un codice identificativo che ogni proprietario di un immobile destinato a locazione breve dovrà richiedere attraverso la piattaforma BDRS, messa a disposizione dal Ministero del Turismo. Questo codice deve essere esposto visibilmente all’esterno dell’immobile e, cosa fondamentale, va inserito in ogni annuncio pubblicitario, sia online che offline.
L’obiettivo di questa misura è garantire maggiore trasparenza e controllo nel mercato degli affitti brevi, creando una banca dati nazionale delle strutture. Le sanzioni per la mancata registrazione o l’esposizione del CIN possono variare tra i 500 e gli 8.000 euro, quindi è davvero importante che i proprietari si adeguino.
Passiamo ad un aspetto che riguarda la fiscalità. La cedolare secca è sempre stata una scelta vantaggiosa per i proprietari, ma con le nuove normative ci sono differenze da considerare. Quali sono i vantaggi e le considerazioni principali sulla cedolare secca, soprattutto per chi applica l’aliquota al 10%?
La cedolare secca al 10% è davvero un’agevolazione interessante, soprattutto per i contratti a canone concordato, che riguardano in particolare i contratti 3+2 e quelli per studenti universitari. I vantaggi sono molteplici: innanzitutto, l’aliquota ridotta permette di pagare meno imposte rispetto all’aliquota standard del 21%. Inoltre, non sono dovute le imposte di registro e bollo per la registrazione, risoluzione e proroga del contratto, il che semplifica notevolmente gli adempimenti fiscali per il locatore.
C’è però un aspetto importante da tenere in considerazione: rinunciando alla cedolare secca, il locatore non potrà più aggiornare il canone secondo l’indice ISTAT per tutta la durata del contratto. In pratica, se opta per questa imposta sostitutiva, il canone rimarrà fisso per tutta la durata del contratto.
Quando conviene la cedolare secca al 21%?
- Redditi alti: È vantaggiosa rispetto alle aliquote IRPEF progressive, in particolare se il locatore rientra negli scaglioni superiori.
- Semplicità: Non si pagano addizionali comunali e regionali, né le imposte di registro e bollo.
Tuttavia, la mancata possibilità di adeguare il canone all’ISTAT potrebbe ridurre i guadagni nel tempo, specialmente in periodi di inflazione.
E per i contratti residenziali, come quelli a canone libero o quelli destinati ad attività commerciali, quali sono le scelte migliori?
La scelta tra cedolare secca e IRPEF dipende molto dalle circostanze specifiche di ciascun proprietario. Se, per esempio, il reddito del locatore non supera certi limiti, l’aliquota IRPEF potrebbe risultare più conveniente. Tuttavia, bisogna sempre considerare che con la cedolare secca il canone resta fisso per la durata del contratto, mentre l’IRPEF consente di rivalutare annualmente il reddito in base a eventuali detrazioni.
Per i contratti commerciali, invece, non è possibile applicare la cedolare secca. Se un immobile è locato a una società o a un’attività commerciale, bisogna applicare l’IRPEF, quindi questo cambia notevolmente la dinamica fiscale rispetto alla locazione a privati. Qui, come accennato prima, il tema della partita IVA diventa cruciale per chi decide di avviare un’attività d’impresa legata agli affitti brevi.
Parlando sempre di affitti brevi, come vedi l’orientamento crescente verso una regolamentazione più stringente, come quella che si sta verificando in alcune città europee?
Questo è un tema molto attuale. Molte città italiane stanno prendendo esempio da capitali europee, dove è stata limitata la possibilità di affitti brevi attraverso la riduzione delle notti massime in cui un immobile può essere locato. Anche in Italia vediamo una tendenza verso la regolamentazione, e lo vediamo bene in città turistiche come Venezia, Firenze o Roma. L’obiettivo è quello di evitare che gli affitti brevi destabilizzino il mercato degli affitti residenziali, in particolare in aree ad alta densità abitativa. Non dobbiamo dimenticare che la gestione di un immobile destinato ad affitti brevi non è la stessa cosa di una locazione a lungo termine. Diventa una vera e propria attività d’impresa, con costi e complessità gestionali ben superiori. Quindi, chi vuole operare in questo settore deve essere pronto a trattarlo come tale.
Infine, che consiglio daresti ai proprietari di immobili che si trovano di fronte a tutte queste novità?
Il consiglio principale è di non improvvisare. Chi decide di affittare un immobile, sia a lungo che a breve termine, deve farlo con consapevolezza e preparazione.
È fondamentale essere a conoscenza delle normative fiscali, ma anche fare una corretta selezione degli inquilini. Avere un buon rapporto con loro è essenziale per evitare problematiche future. Io, ad esempio, ogni Natale, porto un panettone a tutti i miei inquilini. È un modo informale per verificare lo stato delle proprietà, vedere se ci sono piccoli problemi da risolvere e, naturalmente, fare due chiacchiere con gli inquilini. Questa relazione diretta mi permette di mantenere un buon rapporto con loro e, finora, devo dire che ha funzionato benissimo: su 30 immobili, non ho mai avuto un inquilino moroso.
Altra cosa che ritengo fondamentale, è che bisogna essere pronti a fare degli investimenti nella gestione dell’immobile, soprattutto nel caso degli affitti brevi, dove la manutenzione e l’assistenza sono cruciali. E, naturalmente, il rispetto delle normative fiscali e la corretta registrazione degli affitti sono indispensabili per evitare sanzioni.
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