Investire nel settore immobiliare oggi richiede attenzione e conoscenza per evitare errori costosi.
Ne parlo con Edoardo Cappelli, che ha coltivato fin da giovane una passione per l’immobiliare, nata durante le vacanze d’infanzia. Laureato in legge e avvocato dal 2004, ha dedicato dieci anni allo studio per il concorso notarile, specializzandosi nelle compravendite immobiliari. Nel 2006 ha avviato la sua carriera con investimenti significativi, tra cui un importante progetto immobiliare nel 2010. Oggi gestisce un ampio portafoglio di proprietà a livello internazionale e offre consulenze e formazione a investitori interessati al settore. Per saperne di più sulla storia di Edoardo, leggi: Edoardo Cappelli: Una storia di successo nel settore immobiliare, radici profonde e investimenti strategici.
Chi vuole investire nel settore immobiliare oggi deve affrontare sfide diverse rispetto a vent’anni fa. Fino al 2000, acquistare un immobile era quasi sempre sinonimo di guadagno garantito, poiché i prezzi tendevano a salire. Oggi, invece, le dinamiche sono cambiate: i prezzi non sono più in costante aumento e, anzi, ci sono stati cali significativi. Dal 2012, si è registrata una variazione massima del -26% nel prezzo delle case in vendita in Italia, secondo i dati di Idealista (Evoluzione del prezzo delle case in vendita, Italia — idealista).
Per questo motivo, è fondamentale conoscere gli errori da evitare e valutare attentamente i fattori che possono influenzare l’investimento. Solo così è possibile navigare nel mercato immobiliare odierno senza rischiare di perdere valore.
- Fare acquisti speculativi senza avere le competenze
Uno degli errori più comuni nel settore immobiliare è fare acquisti speculativi basandosi unicamente su promesse o previsioni fatte da agenti o agenzie, senza avere le competenze per verificarle personalmente. Quando si compra un immobile con l’idea che il prezzo salirà automaticamente o che si potrà ottenere un affitto elevato, si rischia di incorrere in valutazioni errate.
Molti investitori alle prime armi si affidano a stime di crescita o a rendimenti promettenti, spesso anche a doppia cifra, che vengono prospettati come sicuri. Tuttavia, senza una reale capacità di analisi del mercato e senza gli strumenti per valutare correttamente i rischi, queste previsioni possono facilmente rivelarsi inesatte o addirittura fallaci.
- Investire in zone senza un team in loco
Un altro errore cruciale è investire in aree geografiche dove non si dispone di un team di supporto locale. Quando si acquista un immobile in una zona lontana dalla propria residenza, diventa difficile gestire tutte le fasi dell’investimento, dalle pratiche burocratiche alla manutenzione quotidiana.
Avere un team locale composto da figure chiave come un geometra, un avvocato, un commercialista e un agente immobiliare è fondamentale per affrontare le diverse problematiche che possono sorgere. Senza queste figure di fiducia sul posto, l’investitore potrebbe essere costretto a gestire ogni dettaglio in prima persona, spostandosi frequentemente, con una significativa perdita di tempo e denaro.
Questa difficoltà si moltiplica quando si investe all’estero. In questi casi, non solo si devono affrontare le complessità legate alla distanza, ma bisogna anche comprendere normative locali, potenziali imposte sulle proprietà, e persino le imposte successorie. Senza una squadra di esperti che conosca bene la legislazione e il mercato del luogo, il rischio di errori aumenta drasticamente.
- Non considerare i trend di mercato
Acquistare in aree che hanno una bassa densità demografica o che stanno perdendo residenti può rivelarsi un investimento fallimentare. In queste zone, la domanda abitativa è in calo, e le prospettive future potrebbero peggiorare, rendendo difficile non solo la vendita, ma anche l’affitto dell’immobile.
Ad esempio, ci sono città che un tempo erano appetibili ma che, per una popolazione sempre più anziana o per criticità particolari, come catastrofi naturali, stanno perdendo attrattiva. Il terremoto di Amatrice ha accelerato questo fenomeno in alcune aree dell’entroterra, spingendo molte persone a trasferirsi verso zone più servite e vicine alla costa. Anche in casi di ricostruzione, dove si offrono case a prezzi vantaggiosi o addirittura gratuiti, l’attrattiva rimane bassa perché gli ex residenti si sono ormai stabiliti altrove, dove c’è maggiore accesso a servizi e infrastrutture.
Il tasso di natalità in Italia è tra i più bassi al mondo, e la domanda abitativa potrebbe continuare a diminuire in molte aree rurali o poco servite.
Al contrario, i trend positivi si riscontrano in località costiere o montane, dove la domanda di seconde case sta crescendo, grazie anche a chi cerca un rifugio estivo per sfuggire al caldo o invernale per dedicarsi allo sci e alla vita all’aria aperta. Aree come Cortina, Corvara, Livigno e Selva hanno visto un incremento dei prezzi del 40% negli ultimi anni.
Se possiedi immobili ereditati in zone poco appetibili, dovresti valutare con attenzione se vale la pena mantenerli. Con tasse, utenze e costi di mantenimento in aumento, potrebbe essere più vantaggioso vendere, anche in perdita, e reinvestire il capitale in una località con migliori prospettive di crescita.
- Comprare ad un prezzo troppo elevato rispetto al rendimento previsto
Oggi non possiamo permetterci di comprare immobili il cui affitto non garantisca un rendimento almeno del 4-5%.
Facciamo un esempio: se compri un immobile per 500.000 euro solo perché ti piace, devi assicurarti che l’affitto ti renda almeno 25.000 euro all’anno (il 5% del prezzo d’acquisto). Se invece l’affitto annuale che riesci a ottenere è solo di 10.000 o 12.000 euro, l’investimento non è sensato. Il rischio è che tu ti trovi con un immobile che non è in grado di coprire nemmeno i costi di mantenimento e gestione, generando una perdita a lungo termine.
Una regola utile da seguire è il calcolo dell’affitto annuale moltiplicato per 20: il prezzo d’acquisto dell’immobile non dovrebbe superare questa cifra. Ad esempio, se prevedi di affittare un immobile a 10.000 euro all’anno, il prezzo massimo che dovresti pagare per acquistarlo è 200.000 euro (10.000 x 20 = 200.000). Questa formula ti permette di mantenere un rapporto sano tra il prezzo d’acquisto e il rendimento.
Ovviamente, ci sono eccezioni in zone particolarmente in crescita, dove i prezzi potrebbero salire rapidamente, ma è fondamentale fare una valutazione critica prima di impegnarsi in un acquisto. Se l’immobile non è in grado di garantirti un rendimento sufficiente, meglio fermarsi e cercare alternative più redditizie.
- Acquistare con socio o familiare non allineato
Un altro errore frequente nell’immobiliare è acquistare una proprietà insieme a un socio o a un familiare che non condivide i nostri stessi obiettivi e principi. Spesso si pensa che investire con una persona di fiducia possa ridurre i rischi, ma se non si è perfettamente allineati sulle strategie da adottare, l’esperienza può trasformarsi in un incubo.
Ad esempio, uno dei partner potrebbe voler ristrutturare l’immobile, mentre l’altro preferirebbe lasciarlo così com’è. Oppure, uno potrebbe voler agire in modo non conforme alle normative (come fare lavori abusivi), mentre l’altro preferisce seguire scrupolosamente le regole. Queste differenze di visione possono portare a tensioni, rallentamenti e, nel peggiore dei casi, alla perdita dell’investimento.
- Non valutare con attenzione le caratteristiche dell’immobile
Anche se si compra in una zona molto richiesta, come il centro di Bologna, le peculiarità negative di un appartamento possono comunque ridurne notevolmente il valore e la rendita.
Ad esempio, un immobile con un solo bagno senza finestre o con camere troppo piccole può rivelarsi problematico da affittare o rivendere. Questi difetti, anche se apparentemente minori, possono influire sulla vivibilità e rendere meno attraente la proprietà rispetto ad altre opzioni sul mercato. Per questo, è importante fare attenzione a queste caratteristiche e, se si decide comunque di acquistare, assicurarsi di farlo a un prezzo vantaggioso che compensi tali svantaggi.
Inoltre, oggi più che mai, la classe energetica degli immobili sta diventando un fattore determinante. Se un immobile ha una classe energetica bassa, questo potrebbe influenzarne il valore a lungo termine, sia in fase di acquisto che di rivendita. Non solo per le normative future, ma anche per l’impatto che ha sui costi di gestione e sul comfort abitativo. La consapevolezza di questo aspetto può aiutarti a negoziare meglio sul prezzo.
- Non scegliere l’inquilino che entra con grande cura in caso di messa a reddito
Spesso si affida questo compito esclusivamente ad agenzie o intermediari, senza fare ulteriori controlli o valutazioni personali. Tuttavia, è fondamentale essere proattivi e partecipare direttamente nel processo di selezione, perché un inquilino sbagliato può compromettere la redditività dell’investimento e causare problemi legali e finanziari a lungo termine.
Non basta che l’inquilino si presenti bene o mostri apparenti garanzie economiche. Oggi è necessario andare oltre le apparenze e fare verifiche approfondite: chiedere referenze da precedenti locatori, indagare sulla situazione lavorativa attuale e passata, e magari conoscere di persona l’inquilino e la sua famiglia. Questo può essere fatto anche attraverso colloqui di selezione, come se si trattasse di una vera e propria intervista lavorativa. L’obiettivo è assicurarsi che l’inquilino sia affidabile e in grado di rispettare i pagamenti e il contratto a lungo termine.
L’inquilino rappresenta la rendita passiva dell’investimento, quasi come un titolo obbligazionario: se si sbaglia nella scelta, si rischia di compromettere l’intero rendimento dell’immobile. Inoltre, il sistema legale italiano non è tra i più rapidi e flessibili quando si tratta di gestire inquilini morosi, rendendo ancora più importante prevenire problemi scegliendo con grande cura. Anche pagamenti anticipati di sei mesi o più non sono una garanzia sufficiente, perché un inquilino può diventare moroso dopo aver esaurito quel pagamento iniziale.
Conclusioni
Gli immobili che possiedi o che potresti ricevere in eredità potrebbero già rappresentare una perdita se non gestiti correttamente.
Anche se non hai già delle proprietà e stai pensando di investire, è fondamentale fare attenzione agli errori di cui abbiamo parlato oggi, perché potrebbero costarti caro.
Per evitare questi rischi, è essenziale aumentare le tue competenze nel settore immobiliare. La formazione diventa uno strumento indispensabile per proteggere il tuo capitale e ottenere i risultati che desideri.
Se vuoi saperne di più e approfondire la tua conoscenza, ti invito a partecipare al nostro corso dedicato agli investimenti immobiliari, dove troverai le risorse necessarie per fare scelte consapevoli e sicure.
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